Das neue spanische Gesetz über Immobilienkreditverträge mit Verbrauchern

Am 16. Juni 2019 ist in Spanien das Gesetz 5/2019 („LCI“) zu Immobilienkreditverträgen in Kraft getreten. Diese Regelung setzt mit einigen Jahren Verspätung die Richtlinie 2014/17/?U des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher um.

Das LCI betrifft Darlehen, die von gewerblichen Kreditgebern gewährt werden und eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• Hypothekarisch gesicherte Darlehen, bei denen der Kreditnehmer – bzw. der Bürge oder Garant – eine natürliche Person ist und die mit der Hypothek belastete Immobilie zu Wohnzwecken genutzt wird, oder
• nicht hypothekarisch gesicherte Darlehen, bei denen der Kreditnehmer ein Verbraucher ist und der Kredit zwecks des Erwerbs eine Immobilie erteilt wird.

Das LCI löst eine Reihe von streitigen Punkten, die in den vergangenen Jahren von der Literatur und Rechtsprechung ausführlich erörtert wurden:

• Verzugszinsen: Bei Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien werden auf den vereinbarten Kreditzinssatz drei Prozent aufgeschlagen.
• Kostentragung: Notar-, Grundbuch- und Verwaltungsgebühren sind vom Kreditgeber zu zahlen. Der Kreditnehmer muss wiederum für das Wertgutachten und die Abschriften der notariellen Urkunde aufkommen.
• Vorzeitige Tilgung des gesamten oder eines Teils des Kredites: starke Reduzierung der Gebühren.
• Vorzeitige Kündigung durch Kreditgeber: Eine vorzeitige Kündigung durch den Kreditgeber ist nur zulässig, wenn innerhalb der ersten Hälfte der Laufzeit ein Zahlungsrückstand von 3 % des Darlehensbetrages oder eines Betrages in Höhe von 12 Monatsraten vorliegt. Tritt der Zahlungsverzug später ein, ist eine vorzeitige Kündigung möglich, wenn 7 % des Darlehensbetrages oder ein Betrag i.H.v. 15 Monatsraten aussteht.
• Vorvertragliche Informationspflichten: Umfangreichere vorvertragliche Informationen sind erforderlich. Außerdem stehen den Kreditgebern für den Dokumentenversand elektronische Plattformen zur Verfügung, die sie verwenden müssen. Sämtliche Informationen müssen dem Kreditnehmer mindestens 10 Tage vor Vertragsunterzeichnung zur Verfügung gestellt werden.
• Schulung des Personals des Kreditgebers: Das Personal des Kreditgebers muss bestimmte Kenntnisse im Hinblick auf die Information und Beratung bei der Darlehensvergabe vorweisen können. Dazu muss eine Schulung absolviert und ein entsprechendes Zertifikat erworben werden.

Eine wichtige und bisher ungeklärte Frage ist, ob das LCI auch für Darlehen greifen soll, welche von einem ausländischen Kreditinstitut (mit Sitz im Ausland) an einen ausländischen Verbraucher bzw. eine ausländische natürliche Person (im Ausland ansässig) bewilligt wurden und somit ausländischem Recht unterliegen, jedoch durch Hypotheken auf in Spanien belegene Immobilien gesichert sind. Die Mehrzahl der Autoren, Notare und Grundbuchrichter vertritt, dass das LCI auf diese Fälle nicht anwendbar ist. Allerdings ist zu dieser Frage noch keine klärende Stellungnahme von der „Dirección General de los Registros y del Notariado“ ergangen.