Cataluña - Resolución interpretativa del Decreto ley 5/2025

El Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas ("Decreto ley 5/2025") introdujo diversas novedades relevantes en materia de imposición indirecta que fueron objeto de comentario en nuestro Legal Flash | Novedades tributarias en Cataluña para el sector inmobiliario.

Como explicábamos, la gran mayoría de las modificaciones introducidas tenían como entrada en vigor el día 27 de junio de 2025, día en el que la Direcció General de Tributs i Joc de Catalunya ha publicado la Resolución 3/2025, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados: aplicación del tipo de gravamen del 20 por 100 de transmisiones patrimoniales onerosas en la transmisión de viviendas cuando el adquirente sea una persona física o jurídica que tenga la consideración e gran tenedor o se transmita un edificio entero de viviendas ("Resolución 3/2025").

Como se desprende del título de la Resolución 3/2025, su objeto se centra en la novedad sobre el tipo de gravamen incrementado del 20 % aplicable en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas ("tipo incrementado") en dos supuestos: 

• Cuando el adquirente sea un gran tenedor.
• Cuando se transmita un edificio entero de viviendas.

Tipo incrementado aplicable a compras de viviendas por grandes tenedores

El Decreto ley 5/2025 optó por establecer un concepto fiscal propio de gran tenedor, sin remitirse a los conceptos que existen en otras normas autonómicas o estatales. Con la Resolución 3/2025 la Generalitat de Catalunya intenta resolver aquellas primeras cuestiones de orden interpretativo, planteadas por los contribuyentes, respecto a esta definición de "gran tenedor". Por tanto, la interpretación de la Direcció General de Tributs i Joc de Catalunya es vinculante a estos efectos para la Administración. De ahí que debamos atender a los criterios que se han plasmado en la Resolución 3/2025. Recordemos que las características legales del concepto de gran tenedor son:

• Puede ser gran tenedor una persona física o jurídica.
• Debe ser propietaria de:

• más de 10 inmuebles (por tanto, 11 o más) de uso residencial situados en Cataluña, o
• con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial situados en Cataluña, o
• de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat.

• En el cómputo no se incluyen ni las plazas de aparcamiento ni los trasteros.

La Resolución 3/2025 ofrece las siguientes pautas interpretativas de este concepto:

• Se considera que el concepto de propietario hace referencia a la plena propiedad o a la nuda propiedad, por lo que el usufructuario o el habitacionista no tendría la consideración de gran tenedor por estos derechos.
• Para el cómputo se aplican las siguientes reglas:
• Se computa como vivienda el inmueble del que la persona física o jurídica es propietaria al 100 %.
• En el caso de que copropiedad se considerará gran tenedor si la superficie construida de uso residencial total que resulta de la suma de los metros cuadrados obtenidos de la aplicación de los porcentajes de participación en cada uno de los inmuebles, es superior a 1.500 metros cuadrados.
• En caso de tener inmuebles en propiedad al 100 %, en número inferior al que otorgaría la condición de gran tenedor, y en copropiedad, se deben agregar aplicando las reglas que se han indicado para verificar si la superficie destinada a viviendas supera los 1.500 metros cuadrados.
• En el caso de la persona física, no se computa su vivienda habitual (en los términos definidos por la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) para determinar si es gran tenedora. Tampoco se aplica el tipo incrementado a la compra por parte de una persona física gran tenedora de la vivienda que vaya a constituir su vivienda habitual.

En consecuencia, a pesar de que son tres las circunstancias que, de forma alternativa, pueden suponer la consideración de gran tenedor, en el caso en que la persona física o jurídica sea titular en copropiedad de inmuebles de uso residencial, se impone la regla de los 1.500 metros cuadrados sobre la del cómputo del número de inmuebles, salvo cuando el número de inmuebles del que es propietario al 100 % alcance ya los umbrales legales comentados (11 o 5). 

Tipo incrementado aplicable a la transmisión de un edificio entero de viviendas en favor de una persona física o jurídica

El Decreto ley 5/2025 estableció también el tipo del 20 % en la compra de un edificio entero de viviendas por parte de un adquirente persona física o jurídica (con independencia de su consideración como gran tenedor). Esta regulación también ha planteado diversas dudas a los contribuyentes, siendo lo más destacable el criterio referente al concepto "edificio entero de viviendas".

En primer lugar, la Resolución 3/2025 incluye en este concepto a aquella edificación que contenga dos o más viviendas tenga hecha o no la división en propiedad horizontal. Por tanto, las viviendas unifamiliares quedan excluidas.

Además, la Resolución 3/2025 manifiesta que se considera edificio de viviendas también aquella edificación en la que, además de las viviendas, haya alguna entidad destinada a otros usos (como locales, almacenes o aparcamientos). Es decir, según el criterio administrativo, basta con que existan dos viviendas para que pueda llegar a ser aplicable el tipo incrementado.

En estos casos, el tipo incrementado solo se aplica sobre la superficie del inmueble que tenga un uso residencial de vivienda, así como a la parte proporcional de los elementos comunes que corresponda. 

Finalmente, se aclara el alcance de la norma que prevé la liquidación en el caso de transmisión progresiva de un edificio entero. La norma prevé, para evitar fraudes, que, en caso de compra del edificio en varias fases, en la compra que complete la adquisición del edificio se regularicen al tipo incrementado del 20 % las adquisiciones anteriores (ingresando no solo la cuota correspondiente sino también intereses de demora). La Resolución 3/2025 precisa que esta regla de regularización, lógicamente, no aplicará a adquisiciones realizadas antes del 27 de junio de 2025, aunque el contribuyente adquiera la totalidad del edificio posteriormente.

La consolidación del dominio

La Resolución 3/2025 también analiza la tributación de la consolidación del dominio, que se produce en el que adquirió la nuda propiedad del inmueble a título oneroso, con la perspectiva de adquirir en un futuro la plena propiedad por cumplimiento del plazo previsto del usufructo o por muerte del usufructuario (consolidación del dominio). Como es sabido, en estos casos el nudo propietario, en el momento de la consolidación del dominio, debe tributar por el mismo impuesto que tributó en su día, por la extinción del usufructo, atendiendo al porcentaje del usufruto sobre el valor del bien en la fecha de la consolidación y al tipo de gravamen vigente en dicha fecha. 

Por tanto, la Resolución 3/2025 precisa que si cuando se consolida el dominio —a partir del 27 de junio de 2025—, el nudo propietario es gran tenedor, el tipo aplicable de la liquidación derivada de la extinción de usufructo será del 20 %. En cambio, si en el momento de la consolidación del dominio no es gran tenedor, aunque lo fuera en el momento de la constitución del usufructo, no tributará al tipo del 20 % (en este caso, sin embargo, cabe recordar que se aplicaría la nueva escala más elevada que la vigente con anterioridad). 

Comentarios finales 

Cuando se convalidó el Decreto ley 5/2025 por el Parlament de Cataluña, se decidió que se tramitara como proyecto de ley. A día 7 de julio de 2025 debemos indicar que el procedimiento legislativo sigue su curso, con lo que sería posible que esta norma sufra modificaciones durante su tramitación parlamentaria de las que informaremos puntalmente. 

Para más información, no dudes en contactar con nuestros especialistas de Cuatrecasas a través del Área de Conocimiento e Innovación.