Usura en financiación hipotecaria del mercado de crédito alternativo

Aplicación de la doctrina del "interés normal del dinero"

El Tribunal Supremo (TS) ha aclarado, en su Sentencia núm. 754/2026, de 18 de mayo de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:2155), cómo debe valorarse la usura en préstamos hipotecarios concedidos por empresas no bancarias y, en particular, cómo debe aplicarse en estos casos su doctrina jurisprudencial en relación con el "interés normal del dinero" en el marco de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios —conocida como "Ley Azcárate"—).

El caso analizaba dos préstamos hipotecarios mercantiles concedidos por una entidad no bancaria a una sociedad, con finalidad empresarial, a corto plazo e interés anual fijo del 15 % y TAE del 18,21 %.  

La Audiencia Provincial de Madrid consideró usurarios los contratos al compararlos con estadísticas de tipos de interés publicadas por el Banco de España al amparo de su Circular 4/2002, de 25 de junio. En concreto, con este parámetro de comparación, la TAE de los préstamos litigiosos superaba en más de seis veces la tasa anual fijada por la tabla correspondiente de estas estadísticas.

El TS corrige este criterio y subraya que la comparación debe realizarse con una categoría homogénea de operaciones. En particular, cuando el prestamista es una empresa profesional sujeta a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamos y créditos, el canon de comparación no debe ser necesariamente el de las entidades de crédito, sino el del mercado de crédito alternativo regulado por dicha norma.

Argumentación de la Resolución

Destacamos los siguientes argumentos de la sentencia:

• Ámbito de aplicación de la Circular 4/2002: Esta norma de Banco de España limita su ámbito de aplicación a las "entidades de crédito" e incorpora una serie de normas y criterios de cálculo específicos de la actividad bancaria.
• Tipos de interés bancarios: En los préstamos concedidos por entidades de crédito, el tipo de interés medio está condicionado por factores propios del negocio bancario, tales como la venta combinada de productos con bonificaciones en el interés, el acceso a financiación a bajo coste (mercado interbancario y BCE), la exigencia legal de ratios de solvencia y economías de escala por captación de depósitos del público.
• Existencia de un segmento de mercado financiero diferenciado: En el mercado del crédito existen empresas dedicadas profesionalmente a la concesión de financiación hipotecaria que actúan con sujeción al marco general de la legislación civil, mercantil, hipotecaria y de consumo, y específicamente a lo dispuesto en la citada Ley 2/2009, que prevé un registro de estas empresas. El citado registro elaboraba estadísticas sobre los tipos de interés de créditos inmobiliarios en el segmento de mercado regido por la Ley 2/2009.
• Tipos del mercado de crédito alternativo: Los precios habituales del dinero en el mercado extrabancario son generalmente más elevados; entre otras razones, por el mayor riesgo de las operaciones.
  
  En el caso, en las fechas en que fueron concedidos los préstamos, los tipos del registro regulado por la Ley 2/2009 se situaban en el 16,79 %, con una desviación estándar de un 4,54 %. Por tanto, conforme a este parámetro de comparación, el interés remuneratorio de los préstamos no resulta "notablemente superior al normal del dinero".
  
  
• Ponderación de circunstancias del caso: Además, deben tenerse en consideración otras circunstancias del caso, tales como la amplia negociación previa, la finalidad de financiación empresarial para refinanciar deudas, la entrega de oferta vinculante y el perfil cualificado del administrador de la prestataria.

Impacto práctico para prestamistas no bancarios

Para los prestamistas no bancarios, el análisis de usura sigue siendo aplicable, si bien con un enfoque más ajustado: los parámetros de comparación deben adecuarse a la realidad económica del segmento de financiación alternativa en el que operan.

La sentencia también confirma que la nulidad por usura tiene efectos severos: si se declara la nulidad, el prestatario solo debe devolver el capital recibido y el prestamista debe restituir lo percibido que exceda de dicho capital. Por ello, la correcta justificación del precio del crédito y del riesgo asumido seguirá siendo esencial en este tipo de operaciones. 

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