Reciente doctrina sobre la tributación de la separación del comunero

La figura de la comunidad de bienes, regulada en el artículo 392 del Código Civil, concurre cuando la propiedad de bienes o derechos pertenece de forma conjunta a una pluralidad de sujetos. Esta figura es habitual en la práctica y los efectos tributarios de su disolución, ya sea total o parcial, tradicionalmente han sido objeto de controversia.

En concreto, la calificación jurídica de la operación mediante la cual el comunero ejerce su derecho de separación, también comprendida en las operaciones de disolución parcial, ha suscitado interpretaciones divergentes tanto en la doctrina administrativa como en la jurisprudencia.

Tradicionalmente la Administración tributaria ha considerado que la separación del comunero implica una transmisión de cuotas entre los partícipes, en la medida en que el comunero saliente cede su participación indivisa a cambio de bienes concretos, produciéndose así una mutación patrimonial sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

Frente a esta posición, parte de la doctrina y jurisprudencia sostiene que la separación del comunero no constituye una transmisión, sino la especificación o concreción de un derecho preexistente, de modo que el comunero no adquiere nada nuevo, sino que materializa en bienes determinados la cuota de la que ya era titular, de forma que la formalización de dicha operación debe tributar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del ITPAJD.

En términos prácticos, la calificación como transmisión determina la sujeción a la modalidad de TPO, con tipos significativamente más elevados; mientras que la calificación como especificación de derechos conlleva la tributación por la modalidad AJD en su cuota variable, con una carga fiscal sustancialmente inferior.

Doctrina administrativa

La Dirección General de Tributos (DGT) mantiene en sus contestaciones vinculantes un criterio distinto en función de que exista una o varias comunidades, y considera que hay tantas comunidades de bienes como inmuebles se posean en común.

Así, si existen varias comunidades cuando se produce la disolución parcial (para ejercer el derecho de separación del comunero) y se cesa en la indivisión de una, pero se mantiene la comunidad en la otra, la DGT considera que existirían dos convenciones. Por un lado, una convención que tributaría en sede de AJD ­en cuanto el comunero que se separa deja de formar parte de la comunidad (que se extingue totalmente), mientras que los comuneros restantes que se mantienen en la comunidad deberían tributar por TPO en tanto que adquieren la cuota del comunero saliente (al mantenerse esta comunidad la disolución parcial se considera sujeta a TPO).

Se podría cuestionar la adecuación de esta doctrina al criterio sentado por el Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 26 de abril de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:2217) en la que el Alto Tribunal considera que es irrelevante a efectos fiscales que los bienes adjudicados hubieran sido adquiridos e incorporados a los condominios en virtud de distintos títulos de adquisición. No obstante, encontramos resoluciones de la DGT, como, por ejemplo, las resoluciones vinculantes V1023-26 y V2556-24, que concluyen en este sentido.

En cambio, si existe una única comunidad, la DGT estatal acepta la tributación por AJD de las dos convenciones como en las contestaciones vinculantes V3007-19 y V1326-24.

Esta diferenciación no es clara y puede generar muchas dudas en su aplicación. Por ejemplo, la propia Direcció General de Tributs de Catalunya ("DGT catalana"), en una reciente consulta tributaria de carácter informativo número 103/26, se plantea un caso en el que parecerían existir diversas comunidades, ya que existen títulos y fechas de adquisición distintos, así como porcentajes diferentes de participación en una de las fincas.  Ante esta situación, la DGT catalana resuelve la cuestión remitiéndose expresamente a las resoluciones vinculantes de la DGT estatal números V3007-19 y V1326-24. En este sentido, asume el criterio establecido en las citadas resoluciones vinculantes y concluye que la operación analizada es una disolución parcial del condominio ya que permanece el régimen de cotitularidad sobre parte de los bienes adjudicados a los comuneros que permanecen en condominio. Sin embargo, esta calificación no implica que la operación sea una transmisión sujeta a la modalidad de TPO, ya que el comunero que se separa no transmite su participación, sino que materializa su derecho en la propiedad de los bienes que le son adjudicados. 

Así pues, concluye que la separación del comunero constituye un hecho imponible de la cuota variable de la modalidad de AJD cuya base imponible será el valor declarado de los inmuebles adjudicados al comunero que abandona la comunidad.

Jurisprudencia reciente de diversos Tribunales Superiores de Justicia

Diversos Tribunales Superiores de Justicia (TSJ) también se han pronunciado sobre esta cuestión.

Por ejemplo, resulta de interés la sentencia del Tribunal Superior de Justicia  de Baleares de febrero de 2026 (ECLI:ES:TSJBAL:2026:72). El supuesto resuelto por esta interesante sentencia parte de cuatro personas físicas cotitulares de dos inmuebles adquiridos por sucesión hereditaria en momentos diferentes (básicamente la nuda propiedad la adquirieron de un progenitor y la consolidaron como plena propiedad al fallecimiento del otro progenitor que tenía el usufructo vitalicio). Además, como peculiaridad de este caso en un inmueble los contribuyentes tenían, entre todos, el 100 % del activo, sin embargo, en el caso del otro inmueble solo tenían una tercera parte indivisa, siendo las otras dos terceras partes de otros comuneros.

Ante esta situación, uno de los comuneros desea abandonar la comunidad y, para ello, se le adjudica en plena propiedad del inmueble del que tenían el 100 % de la propiedad en proporción a su cuota de participación y sin que se produzcan excesos de adjudicación, mientras que el resto de los comuneros mantienen el régimen de copropiedad respecto al otro inmueble (tanto entre ellos como con los otros comuneros que existían en ese inmueble, por lo que queda cada uno de ellos con un noveno de la propiedad de este segundo inmueble).

La Administración Tributaria de Baleares entendió que existían dos comunidades de bienes distintas, atendiendo a que los inmuebles fueron adquiridos en momentos diferentes, y que la operación de separación debía tributar en sede de TPO, al no tratarse de una extinción total sino parcial del condominio.

Sin embargo, el TSJ de Baleares resuelve, atendiendo al criterio establecido por el Tribunal Supremo en sus sentencias de 26 de abril de 2024 y 30 de octubre de 2019, entre otras, que la operación analizada no se trata de un negocio estrictamente traslativo del dominio, tal y como considera la ATIB, sino extintivo de una situación de condominio, en ejercicio de la facultad de división de la cosa común, en la que se especifican los derechos que correspondían a cada comunero que transmite su participación, por lo que no corresponde su sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.

También nos parece interesante que el Tribunal manifieste que “consideramos, además, que dicha conclusión no debe verse modificada por el hecho de que respecto de uno de los inmuebles se produzca una disolución parcial, porque se mantiene una situación de comunidad en un inmueble con respecto a otros comuneros. Nos hallamos, en realidad, ante actos internos de la comunidad de bienes, especificativos de un derecho preexistente, circunstancia que se produce no solo cuando se extingue la comunidad, sino también cuando ésta se mantiene con menos condueños”.

En la misma línea se han pronunciado el TSJ de Andalucía, en su sentencia de 22 de diciembre de 2025 (ECLI:ES:TSJAND:2025:20292), y el TSJ de Madrid, en sus sentencias de 29 de septiembre (ECLI:ES:TSJM:2025:11401) y 23 de octubre de 2025 (ECLI:ES:TSJM:2025:12910). En dichas resoluciones, se analizan supuestos en los que varios comuneros desean abandonar la comunidad de bienes existente sobre inmuebles de los que son cotitulares junto con otros comuneros. Para ello, se les adjudica la propiedad de alguno de los inmuebles por un valor proporcional a su participación, sin que se produzcan excesos de adjudicación, manteniéndose el régimen de copropiedad sobre los restantes bienes respecto de los otros comuneros.

Tanto el TSJ de Andalucía como el de Madrid resuelven, que las operaciones descritas tributan en sede de AJD sin que la operación quede sujeta a tributación en la modalidad de TPO ya que se trata de una especificación del derecho preexistente de la propiedad de los comuneros que se separan sin excesos de adjudicación, mediante la realización de lotes proporcionales. Llama la atención que en las dos sentencias del TSJ de Madrid (derivadas del mismo caso) el TEAR de Madrid ya estimara las pretensiones de los contribuyentes.

Sin embargo, también existen pronunciamientos en sentido contrario, como por ejemplo la sentencia del TSJ de Extremadura de 15 de enero de 2025 (ECLI:ES:TSJEXT:2025:29). En este caso, la comunidad de propietarios también se vio modificada, uno de los comuneros ejercitó su derecho de separación y abandonó el régimen de copropiedad de forma que la comunidad pasó de tener tres miembros a sólo dos. El TSJ de Extremadura resuelve que la operación debe tributar en sede de TPO y se refiere a otra sentencia de la misma Sala, de 16 de enero de 2023 (ECLI:ES:TSJEXT:2023:4) que trata un caso similar entre herederos y resuelve en el mismo sentido.

Conclusiones

La tributación de las operaciones de separación del comunero sigue siendo una cuestión muy controvertida y resulta recomendable el análisis individualizado de cada supuesto, ya que la Administración tributaria puede mantener un criterio distinto al expuesto en función de las circunstancias concretas del caso. Existe, por tanto, diversidad de criterios en los Tribunales Superiores de Justicia, por lo que podría llegar a plantearse esta cuestión ante el Tribunal Supremo.

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