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SuscribirmeMañana entrará en vigor la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo (la "Ley 11/2025") que introduce novedades relevantes en los arrendamientos de temporada, en el alquiler de habitaciones y en las transmisiones de viviendas por grandes tenedores personas jurídicas en Cataluña.
Arrendamientos de temporada
Ley 11/2025 califica como arrendamiento de temporada cualquier arrendamiento suscrito por razones: (i) profesionales, (ii) laborales, (iii) de estudios, (iv) de atención o asistencia médica; (v) de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual; o (vi) de otros usos análogos que tenga por objeto satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino con independencia de su duración.
Los arrendamientos de temporada (en los que deberá constar y acreditarse la finalidad del contrato) estarán sujetos a las normas de los arrendamientos de vivienda determinación y actualización de la renta, elevación de la renta por mejoras, asunción de gastos generales y servicios individuales, fianza y garantías previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, a partir de la entrada en vigor del 1 de enero de 2026 los arrendamientos de temporada de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado estarán sujetos a los mismos límites de contención de rentas que el resto de arrendamientos de viviendas.
La Ley 11/2025 deja fuera de la regulación indicada en el apartado anterior a los arrendamientos de vivienda que tengan una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio. En estos contratos deberá constar la finalidad y el lugar de residencia permanente del arrendatario.
Arrendamientos de habitaciones
La Ley 11/2025 regula el arrendamiento de habitaciones. En concreto: (i) define el alquiler de habitaciones como el contrato en virtud del cual el arrendador cede al arrendatario el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio y; (ii) establece que la suma de las rentas de las habitaciones de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado no podrá exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
Derecho de tanteo y retracto
El Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, en vigor desde el 27 de febrero, concedió a la Generalitat un derecho de tanteo y retracto en los casos de transmisiones de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado propiedad de grandes tenedores personas jurídicas inscritos en el Registro de Grandes Tenedores —ver nuestro Post | Registro obligatorio de grandes tenedores y nuevos derechos de tanteo y retracto—.
La Ley 11/2025 mantiene este derecho pero incluye como excepción: (i) las transmisiones de viviendas de nueva construcción o que hayan sido objeto de una gran rehabilitación que se realicen dentro del año siguiente a la obtención de la cédula de habitabilidad y; (ii) las primeras transmisiones de obra nueva entre sociedades del mismo grupo que tengan el mismo objeto social o que ejerzan una actividad inmobiliaria similar.
Las viviendas adquiridas mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto establecido en los párrafos anteriores deberán calificarse de forma permanente como viviendas de protección oficial de régimen general o figura equivalente.
Mientras no entre en vigor la normativa que regule el Registro de Grandes Tenedores[1], las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas situadas en una zona de mercado residencial tensionado deberán declarar si son grandes tenedores. Si manifiestan que no son grandes tenedores, deberán aportar un certificado registral que acredite el número de viviendas de su propiedad en el momento de otorgar la escritura de compraventa.
Para más información, no dudes en contactar con nuestros especialistas de Cuatrecasas a través del Área de Conocimiento e Innovación.
[1] A pesar de que no se ha aprobado la normativa reguladora del Registro de Grandes Tenedores, desde la entrada en vigor del Decreto 2/2025, de 25 de febrero las personas jurídicas grandes tenedoras están obligadas a comunicar a la Agencia de Vivienda de Cataluña el número de viviendas de su propiedad.
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