Principales requisitos de las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria

La decisión de optar por la aplicación del régimen fiscal especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) debe ser comunicada a la Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo en el que vaya a resultar de aplicación el citado régimen.

Por tanto, el 30 de septiembre de 2021 vence el plazo de comunicación para aquellas SOCIMI cuyo ejercicio coincida con el año natural y quieran optar por la aplicación del régimen fiscal especial con efectos desde el 1 de enero de 2021.

A 31 de diciembre de 2020 el número de SOCIMI incorporadas en un sistema multilateral de negociación (SMN) español ascendía a un total de noventa, mientras que cuatro cotizaban en las Bolsas de Valores.

La admisión de sus acciones a negociación en un mercado regulado o en un SMN es de uno de los requisitos que deben cumplir las sociedades que optan por la aplicación del régimen fiscal especial SOCIMI, de acuerdo con lo establecido en la Ley 11/2009, de 26 de octubre (la “Ley SOCIMI”).

Sin embargo, cabe destacar que las sociedades pueden optar por la aplicación del régimen fiscal especial aun cuando en el momento de la decisión no cumplan con todos los requisitos fijados por la Ley SOCIMI. Por tanto, pueden diferenciarse entre dos tipos de requisitos.

Requisitos esenciales

Aquellos que la sociedad debe cumplir necesariamente en el momento en que opta por el régimen fiscal especial. Es decir, el régimen fiscal especial no será de aplicación si no se cumplen dichos requisitos en ese momento. Son los siguientes:

• Política obligatoria de distribución de dividendos: una vez cumplidas las obligaciones mercantiles, las SOCIMI deben distribuir (a) el 100% de los beneficios procedentes de los dividendos distribuidos por las filiales de la SOCIMI; (b) al menos el 50% de los beneficios procedentes de la transmisión de inmuebles y de las acciones de las filiales de las SOCIMI; y (c) al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos.
• Objeto social exclusivo: su objeto social debe ser (a) la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento; (b) la tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español, siempre que tengan el mismo objeto social que la SOCIMI y estén sometidas a un régimen similar en cuanto a la política obligatoria de distribución de beneficios; (c) la participación en el capital social de otras entidades, residentes o no, cuando su objeto social principal sea la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la distribución obligatoria de beneficios y régimen de inversión de rentas y activos; y (d) la tenencia de acciones o participaciones de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria.
• Acciones nominativas: las acciones de la SOCIMI únicamente pueden tener carácter nominativo.

Resto de requisitos

Aquellos cuyo cumplimiento puede producirse en un plazo de dos años. Son los siguientes:

• Inversión y origen de rentas: las SOCIMI están sometidas a determinados requisitos en la inversión de sus activos y en la obtención de rentas en el ejercicio de su actividad.
• Admisión a negociación de las acciones: deben estar admitidas a cotización en (a) un mercado regulado español, de un país miembro de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo o de un Estado con el que exista efectivo intercambio de información o; (b) un SMN español (e.g. BME Growth), de un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.
  
  En este sentido, la incorporación a BME Growth exige un cierto grado de difusión del valor, de manera que, desde un primer momento, los accionistas con menos del 5% del capital social deben ser titulares de acciones de la SOCIMI, que: (i) tengan un valor estimado de mercado de 2 millones de euros o, alternativamente, (ii) representen el 25% de las acciones emitidas.

• Capital social mínimo: 5 millones de euros, que estará representado por una única clase de acciones.
• Denominación social: debe incluir, obligatoriamente, la abreviatura “SOCIMI, S.A.”.

En el caso de que una SOCIMI sea accionista única de otra SOCIMI (Sub-SOCIMI), los requisitos relativos a la admisión a negociación de las acciones, el capital social mínimo y la denominación social sólo deberán cumplirse por la SOCIMI.