Cataluña. Actualización de criterios sobre el tipo incrementado de TPO

El Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas ("Decreto ley 5/2025") introdujo diversas novedades relevantes en materia de imposición indirecta que fueron objeto de comentario en nuestro Legal Flash | Novedades tributarias en Cataluña para el sector inmobiliario.

Entre las medidas introducidas por el Decreto ley 5/2025, destaca el establecimiento, con efectos desde el día 27 de junio de 2025, del tipo incrementado del 20% aplicable en la modalidad del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (“TPO”) a la adquisición de viviendas en dos supuestos:

• Cuando el adquirente sea un gran tenedor. Recordemos que se considera como tal a quien es propietario (i) de once o más inmuebles de uso residencial situados en Cataluña, (ii) o de inmuebles de uso residencial con una superficie construida de más de 1.500 m2 situados en Cataluña (iii) o de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado (“ZMT”) declarada por la Generalitat de Cataluña.
• Cuando se transmita un edificio entero de viviendas.

Como hemos comentado en nuestras publicaciones Post | Cataluña - Resolución interpretativa del Decreto ley 5/2025, Legal Flash | Cataluña — Decálogo sobre el tipo incrementado del 20 %, y  Cataluña – Informe sobre el concepto de gran tenedor la Direcció General de Tributs i Joc de Catalunya (“DGT”) ha emitido en diversas ocasiones pautas interpretativas sobre la aplicación del citado tipo.

Pues bien, de nuevo la DGT ha dictado la Resolución 2/2026, de mayo de 2026, que modifica la Resolución 3/2025, de 27 de junio, en relación con la aplicación del citado tipo de gravamen incrementado del 20%.

En concreto, la nueva Resolución 2/2026 alinea el criterio para determinar si un contribuyente tiene la consideración de gran tenedor en los supuestos de cotitularidad con el establecido en el último informe elaborado conjuntamente (“Informe Conjunto”) con la Agència de l’Habitatge de Cataluña (“Agencia de la Vivienda”), diferenciándose si los inmuebles están situados o no en una misma ZMT. Recordemos que en Cataluña existen dos ZMT: la primera declarada mediante la Resolución de 14 de marzo de 2024, con efectos 16 de marzo de 2024, y la segunda declarada mediante la Resolución de 8 de octubre de 2024, con efectos 10 de octubre de 2024. Se puede consultar el mapa completo en el siguiente enlace.

• Regla general aplicable en caso de copropiedad para todos los inmuebles situados en Cataluña: la Resolución 2/2026 mantiene el criterio publicado en la Resolución 3/2025, para delimitar el concepto de gran tenedor en caso de cotitularidades de inmuebles de uso residencial situados en todo el territorio catalán. En concreto, en caso de tener inmuebles en propiedad al 100%, en un número inferior al que otorgaría la condición de gran tenedor, y en copropiedad, deben sumarse los metros cuadrados de todos los inmuebles (los que son propiedad al 100% y los que correspondan al porcentaje de participación —en copropiedad—) para verificar si la superficie destinada a viviendas supera los 1.500 metros cuadrados. Si se superase este umbral el titular merece la consideración de gran tenedor.
  De la misma forma, en caso de disponer de inmuebles solo en cotitularidad en todo el territorio de Cataluña, se considerará, como regla general, gran tenedor al adquirente si la superficie construida de uso residencial total, que resulta de la suma de los metros cuadrados obtenidos de la aplicación de los porcentajes de participación en cada uno de los inmuebles, es superior a 1.500 metros cuadrados.
• Regla especial aplicable en caso de copropiedad para todos los inmuebles situados en una misma ZMT: la Resolución 2/2026 introduce, como novedad frente a la Resolución 3/2025 y siguiendo el criterio del Informe Conjunto, una regla especial para la definición de gran tenedor en el supuesto de cotitularidades de inmuebles situados en una misma ZMT. En concreto, en caso de ser titular de inmuebles de uso residencial en propiedad al 100 %, en número inferior al que otorgaría la condición de gran tenedor, y, a su vez, en copropiedad, se deben sumar los porcentajes de titularidad para verificar si iguala o supera el porcentaje de titularidad del 500 %. En caso de ser titular de un 500% o más merece la consideración de gran tenedor.
  Asimismo, en caso de disponer de inmuebles solo en cotitularidad, situados en una misma ZMT, se considerará gran tenedor si la suma de los porcentajes de titularidad de los inmuebles es del 500 % o superior (equivalente al porcentaje de la titularidad de la plena titularidad de 5 inmuebles).

En último lugar, la Resolución 2/2026 modifica la Resolución 3/2025 en cuanto al tipo incrementado aplicable a la transmisión de un edificio entero de uso residencial a favor de una persona física o jurídica para establecer que solamente aplica sobre la superficie del inmueble que tenga un uso residencial de vivienda, quedando excluida la parte proporcional que pueda corresponder a dichas viviendas de los elementos comunes del edificio.

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