Improcedencia del retracto en caso de venta de todas las viviendas propiedad del vendedor en el edificio
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SuscribirmeLa Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2025, núm. 592/2025 (ECLI:ES:TS:2025:1711) analiza si procede el retracto arrendaticio en un caso en el que el objeto de la venta comprendía además de todas las unidades titularidad del transmitente en un edificio otras unidades en distintas promociones propiedad del vendedor.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda interpuesta por los arrendatarios porque al tratarse de la venta conjunta de todas las viviendas y locales propiedad del arrendador en el edificio, no cabía el retracto arrendaticio. Por el contrario, la Audiencia Provincial de Madrid concluyó que por haberse producido una venta agrupada de una serie de promociones situadas en diversos edificios, existiendo una individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta, no operaba la excepción prevista en el art. 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El Tribunal Supremo recuerda que para la aplicación del art. 25.7 LAU deben concurrir los supuestos de "venta conjunta" previstos en él, es decir: (i) que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias propiedad del vendedor en el edificio; o (ii) que se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios.
En este caso, la compraventa objeto de litigio comprendía todas las unidades propiedad del vendedor en ese concreto edificio donde se ubicaban los pisos o locales arrendados así como todas las unidades de las que el vendedor era titular en cada edificio en el momento de la transmisión. Que la venta formara parte de otra operación más amplia (varias promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a efectos de la aplicación de la excepción al no impedirlo la LAU. La imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto (una de las unidades mayores previstas en la LAU) que aquél sobre el que recae el arrendamiento. La LAU solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento vendido que sea una unidad independiente y la individualización del precio por cada piso o local no es relevante para concluir lo contrario.
Por todo ello estima el recurso de casación y confirma la sentencia de primera instancia.
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