IVA na reabilitação urbana: dispensa de aprovação de ORU

El 17 de agosto de 2026 se publicó en Portugal la Ley n.º 48/2026, de 17 de agosto, en la que se establece la interpretación auténtica del apartado 2.23 de la Lista I adjunta al Código del Impuesto sobre el Valor Añadido (“IVA”) portugués, según la redacción introducida por la Ley n.º 64-A/2008, de 31 de diciembre.

Esta aclaración legislativa tiene un impacto directo en las promotoras inmobiliarias, las constructoras y los inversores del sector de la rehabilitación urbana.

El apartado 2.23 de la Lista I del Código del IVA, según la redacción introducida por la Ley n.º 64-A/2008, contemplaba la aplicación del tipo reducido de IVA para las obras de rehabilitación urbana realizadas en inmuebles o espacios públicos situados en áreas de rehabilitación urbana (“ARU”) delimitadas según lo previsto en la legislación. Sin embargo, a partir de 2012, con la entrada en vigor de la Ley n.º 32/2012, de 14 de agosto —que permitía la delimitación de las ARU sin una aprobación simultánea de la correspondiente operación de rehabilitación urbana (“ORU”)—, surgieron discrepancias de interpretación en cuanto a la necesidad de que se hubiera aprobado previamente una ORU para poder beneficiarse del tipo reducido.

La Autoridade Tributária e Aduaneira de Portugal consideró que la ORU constituía un requisito esencial, la misma posición que adoptó el Supremo Tribunal Administrativo en la Sentencia  de 26 de marzo de 2025. En la práctica, esta interpretación dio lugar a la instauración de procesos de inspección tributaria y a la emisión de liquidaciones adicionales de IVA a un tipo del 23 % para constructoras y promotoras inmobiliarias que habían aplicado el tipo del 6 %.

En su artículo 2, la Ley n.º 48/2026 establece lo siguiente:

“Se consideran obras de rehabilitación urbana todas aquellas que se llevan a cabo en inmuebles o espacios públicos situados en áreas de rehabilitación urbana delimitadas según lo previsto en la legislación, con independencia de la aprobación de una operación de rehabilitación urbana”.

Se trata de una ley interpretativa que descarta que la aprobación previa de una ORU por parte del municipio sea una condición necesaria para aplicar el tipo reducido de IVA del 6 %.

Sí. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley n.º 48/2026, esta ley surtirá efecto desde la fecha de entrada en vigor de la Ley n.º 64-A/2008, es decir, desde el 1 de enero de 2009.

El efecto retroactivo es consecuencia de la naturaleza interpretativa de la disposición: al establecer el sentido de la norma desde su origen, el legislador pretende que la interpretación que ahora se contempla se aplique a todas las situaciones —pasadas, presentes y futuras— incluidas en dicha redacción, vigente entre el 1 de enero de 2009 y el 6 de octubre de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley n.º 56/2023, “Más Vivienda”) y que sigue surtiendo efecto, en particular en aquellos casos en que se aplica la disposición transitoria prevista en la Ley n.º 56/2023.

La aclaración legislativa puede tener consecuencias muy relevantes.

• Resolución de litigios pendientes: deberán revisarse con arreglo a esta interpretación auténtica los procesos de inspección tributaria y litigios fiscales relacionados con la aplicación del tipo de IVA en obras de rehabilitación urbana en ARU sin ORU aprobada.
• Recuperación del impuesto: los sujetos pasivos que hayan pagado el IVA a un tipo del 23 % en obras de rehabilitación urbana realizadas en ARU sin ORU aprobada podrán evaluar la posibilidad de recuperar el impuesto pagado en exceso.

Sin perjuicio de la claridad de la ley interpretativa, el impacto en situaciones previas y actuales exige un análisis de casos concretos que tenga en cuenta, en particular:

• los plazos de prescripción aplicables;
• la existencia de decisiones administrativas o judiciales;
• las vías procesales adecuadas (revisión de oficio, reclamación administrativa, impugnación judicial); y
• la vinculación con posibles procesos de inspección o de liquidación en curso.

En vista de la aprobación de esta nueva ley, será necesario llevar a cabo un análisis detallado de las situaciones a las que podrá afectar, especialmente en procesos de inspección tributaria en curso, liquidaciones adicionales de IVA impugnadas o no impugnadas todavía y operaciones de rehabilitación urbana en ARU sin ORU aprobada que hayan sido objeto de tributación a un tipo normal.

Asimismo, se recomienda que los operadores económicos analicen caso por caso las circunstancias específicas de cada situación y adopten las medidas adecuadas para defender sus derechos e intereses.