La plusvalía municipal tras la actividad de promoción

Como es sabido, mediante el Real Decreto-ley 26/2021 se modificó el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (“TRLHL”) para adaptar la normativa del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente conocido por “IIVTNU” o “plusvalía municipal”) a la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021. Puede consultar nuestro legal flash sobre el citado Real Decreto-ley, pinchando aquí.

Con motivo de esta adaptación, los sujetos pasivos pueden acreditar la inexistencia de incremento de valor —caso en que no se produce la sujeción al impuesto— o un incremento de valor del terreno inferior a la base imponible determinada en función de los coeficientes aprobados —caso en que la base imponible del impuesto será el incremento real—. En concreto, la nueva regulación del TRLHL establece lo siguiente en relación con el cálculo de este incremento real entre el valor del terreno en la fecha de transmisión y adquisición:

«Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición».

Es decir, en ese cálculo de la diferencia entre “el valor de transmisión del terreno” y “el valor de adquisición del terreno” la regulación transcrita impone que se determinen esos valores tomando en consideración el porcentaje que representa el valor catastral del suelo, en la fecha del devengo del impuesto, sobre el total valor catastral.

Ante esta normativa cabe plantearse ¿resulta razonable aplicar este procedimiento de cálculo en el supuesto que se haya realizado una actividad promotora, de forma que se adquirió un terreno para su urbanización, parcelación y construcción sobre el mismo de una edificación para su posterior venta? Es decir, ¿resulta lógico aplicar el citado porcentaje sobre el valor de adquisición, cuando en la fecha de adquisición no existía construcción?

Este procedimiento de cálculo no es nada razonable. En igual sentido ha concluido la Dirección General de Tributos (“DGT”) en su resolución V0983-22, en la que concluye lo siguiente: «A los efectos de determinar el “valor de adquisición del terreno de la vivienda”, tal y como se ha señalado, no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día solo fue terreno». Y lo argumenta así: «La expresión “en su caso” debe ser interpretada en el sentido de que la aplicación de la citada proporción al valor de adquisición solo tendrá lugar en el caso de que el inmueble en la fecha de la adquisición estuviese constituido por terreno más construcción, pero no cuando solo se adquirió terreno, supuesto en el cual deberá tomarse el valor de adquisición en su totalidad».

La DGT también concluye que a los efectos de dicho cálculo no deberá tomarse en consideración el valor íntegro de adquisición de la parcela adquirida sino el porcentaje que corresponda a la vivienda transmitida según la escritura de división horizontal del inmueble.

Por último, la DGT recuerda que si no existe valor catastral en el momento de finalizar la obra (lo que suele ser habitual en promociones de obra nueva), el Ayuntamiento podrá practicar la correspondiente liquidación cuando se haya determinado el valor catastral. Esta posibilidad, recuerda la DGT, no menoscaba la posibilidad que ofrece la normativa de acreditar la inexistencia de incremento de valor o de acreditar la existencia de un incremento de valor inferior a la base imponible determinada en función de los coeficientes.

En definitiva, se trata de una resolución que aporta tranquilidad a las empresas promotoras y constructoras.