Cambios en las normas de valoración inmobiliaria de la Orden ECO

El pasado 10 de junio de 2025 se publicó la Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para finalidades financieras (la "Orden ECO").

Esta reforma, que entrará en vigor dos meses después de su publicación, responde a la necesidad de adaptar la normativa sobre valoración de bienes inmuebles a las nuevas figuras administrativas creadas por los ayuntamientos y a la normativa en materia de sostenibilidad y eficiencia energética aprobada recientemente. A continuación, se resumen los principales cambios que afectan estas cuestiones.

Ámbito de aplicación y finalidad de la reforma

La Orden ECO regula la valoración de inmuebles y derechos reales para finalidades como la garantía hipotecaria, la determinación del valor razonable de activos de aseguradoras y reaseguradoras, la valoración del patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y de fondos de pensiones. La nueva Orden ECM/599/2025 alinea la orden con la legislación más reciente: actualiza sus referencias normativas y clarifica la aplicación para cada finalidad, especificando la normativa de referencia para cada supuesto.

Principales novedades

• Introducción del principio de sostenibilidad

Uno de los cambios más significativos es la incorporación del principio de sostenibilidad en la valoración de inmuebles en línea con la normativa europea.

Así, los métodos de cálculo del valor del inmueble deberán considerar, cuando corresponda, indicadores del efecto que tienen sobre el inmueble los factores de carácter medioambiental. Para ello, se tendrán en cuenta, entre otros factores, los riesgos medioambientales y climáticos por los que pudiera verse afectado. 

Se exige, además, la aportación del certificado de eficiencia energética como requisito documental para la tasación, tanto en edificios terminados (certificado debidamente registrado) como en construcción o proyecto (certificado acompañado de la solicitud de inscripción en el registro). Esta documentación debe integrarse en el expediente de tasación, aunque no implica que la sociedad de tasación deba emitir el certificado

• Nuevas figuras administrativas para agilizar la gestión urbanística

La reforma reconoce y regula las nuevas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra, creadas por algunos ayuntamientos para agilizar la promoción inmobiliaria. Estas autorizaciones permiten iniciar la ejecución de obras tras la comprobación de requisitos esenciales y podrán emplearse para obtener una tasación válida siempre que cumplan ciertos requisitos:

• Autorizar la ejecución de obras en una proporción de al menos el 60 % del presupuesto de ejecución material del proyecto, incluyendo como mínimo los elementos esenciales de la estructura y envolvente del edificio.
• Emitirse previa comprobación de la conformidad de la intervención con las condiciones volumétricas y demás parámetros urbanísticos aplicables.
• Acompañarse de la declaración de obra nueva en construcción inscrita en el Registro de la Propiedad.

Documentación

En cuanto a los requisitos documentales, se elimina la posibilidad de usar fotocopias del libro de Registro de la Propiedad en sustitución de la certificación registral, se introduce la obligación de incluir un índice al inicio del informe de tasación y se obliga a que las firmas del representante de la entidad tasadora y del profesional que haya realizado el informe sean electrónicas para garantizar la inalterabilidad del documento.

Cambios en los métodos de valoración y uso de modelos automatizados

La reforma incorpora el uso de modelos automatizados de valoración para inmuebles en garantía de préstamos hipotecarios que vayan a integrarse en el conjunto de los activos de cobertura en emisiones de bonos. Estos inmuebles deberán presentar cierto grado de homogeneidad, por presentar características susceptibles de producción repetida, y deberán ubicarse en un mercado activo en transacciones.

Cuando se utilice el método de comparación, se indicará si se opta por homogeneizar el valor unitario o el valor total del inmueble. Será, además, necesario justificar la metodología y métricas utilizadas para la determinación de los coeficientes de homogeneización aplicados. Se reflejará también la fuente y toda la información relevante de cada testigo (inmuebles comparables). En el caso de que se les atribuya una ponderación deberá justificarse razonadamente. Por último, si se utiliza una superficie distinta a la superficie útil comprobada, deberá justificarse y se aplicará un coeficiente corrector que refleje cómo afecta esta diferencia al valor final del inmueble y de los inmuebles comparables.

En cuanto a los espacios exteriores, se eliminan del cálculo de la superficie útil y se exige su valoración independiente cuando, por sus características, tengan valores diferenciados, debiendo justificarse los criterios y desglosarse su contenido en una tabla en el informe.

Advertencias

Se amplía el plazo para la advertencia específica sobre la posible reducción significativa del valor de tasación, pasando a dieciocho meses desde la fecha de caducidad de la tasación. Se elimina, además, el requisito de duración mínima de la caída.

Actualización de la tasación

Se elimina la excepción que permitía a las entidades aseguradoras actualizar la tasación en el plazo de tres años y se uniformiza dicho plazo en dos años para todos los supuestos.

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