Madrid y Canarias actualizan el marco de sus alojamientos turísticos

Las recientes reformas en materia turística en Madrid y Canarias introducen ajustes significativos que impactan a promotores, operadores y gestores de alojamientos turísticos.

Comunidad de Madrid

Reforma las reglas VUT y apartamentos turísticos 

El Decreto 27/2026, de 25 de marzo, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (VUT). La reforma responde a la necesidad de adecuar el marco normativo a diversos pronunciamientos del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) que anularon preceptos del decreto original, así como a la evolución de la normativa estatal en materia de propiedad horizontal. 

Entre las principales claves de la reforma destacan las siguientes:

• Limitaciones al establecimiento de VUT. Se establecen distintas limitaciones al establecimiento de VUT, y en particular: 

• Los ayuntamientos podrán fijar limitaciones proporcionadas por razones imperiosas de interés general sobre el número máximo de VUT por edificio, zona, ámbito, sector o periodo.
• Se prohíbe expresamente que las viviendas sometidas a cualquier régimen de protección pública se destinen a uso turístico.
• Cuando la VUT se ubique en inmuebles sujetos a propiedad horizontal, el ejercicio de la actividad deberá contar con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, conforme a la reforma introducida por la LO 1/2025 en la Ley de Propiedad Horizontal. Los acuerdos que aprueben, limiten, condicionen o prohíban dicha actividad no tendrán efectos retroactivos.

• Estándares de calidad. El Decreto actualiza los requisitos mínimos de superficie de las distintas estancias, iluminación, ventilación y equipamiento para apartamentos turísticos de todas las categorías y para las VUT. Se actualizan también las capacidades alojativas máximas. Asimismo, se refuerzan los requisitos de accesibilidad en apartamentos turísticos, escalonando el número mínimo de unidades adaptadas según el tamaño del establecimiento.

• Superficie mínima y ocupación máxima de las VUT. Las viviendas con menos de 25 m² no podrán destinarse a alquiler turístico. Las viviendas de entre 25,50 y 40 m² útiles tendrán una capacidad máxima de hasta cuatro personas, con un mínimo de dos piezas habitables. Por cada 12 m² útiles adicionales se permitirán dos plazas adicionales, siempre que exista una pieza habitable independiente. 

• Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT). Se regula el CIVUT (que ya fue introducido en la modificación de 2019), que deberá ser emitido por un técnico facultativo competente, y que acreditará el cumplimiento de los requisitos exigibles.

• Procedimiento digital. Todos los trámites se realizarán exclusivamente por medios electrónicos a través de la sede electrónica de la Comunidad de Madrid.

• Entrada en vigor y régimen transitorio. El Decreto entró en vigor el 26 de abril de 2026. Los establecimientos existentes dispondrán de un plazo de tres años para adaptarse a los nuevos requisitos técnicos (con posibilidad de solicitar dispensa de algún requisito), salvo que acometan una reforma sustancial antes de ese plazo, en cuyo caso la exigibilidad será inmediata.

Canarias 

Modernización obligatoria y calendario de implantación

La Ley 1/2026, de 28 de abril, modifica la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias (la "LOTC"), así como el art. 2 del Decreto 142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento y se modifica el Decreto 10/2001, de 22 de enero, por el que se regulan los estándares turísticos con el objetivo de incorporar al régimen regulatorio un modelo obligatorio, progresivo e incentivado para la implantación de camas elevables mecánicas o eléctricas y de carros motorizados en los establecimientos de alojamiento turístico, que permita conjugar la protección de las camareras de piso con la mejora de la calidad del destino. 

Entre las principales claves de la reforma destacan las siguientes: 

• Equipamiento obligatorio (nuevo art. 44 LOTC). Los establecimientos hoteleros y extrahoteleros deberán implantar camas con base elevable (mecánica o eléctrica, sin que la obligación alcance a las supletorias) y carros motorizados para las tareas de limpieza, acondicionamiento e higiene de las unidades alojativas. La obligación se extiende a las VUT cuando se comercialicen cinco o más viviendas o veinte o más plazas en una misma parcela. 
  
  Esta obligación recae sobre el explotador de la actividad, entendiéndose como tal a las personas físicas o jurídicas sobre las que recae la titularidad o gestión efectiva y/o comercialización de la actividad alojativa, con independencia de la forma jurídica adoptada.
  
  Para facilitar estas sustituciones, la disposición adicional séptima de la LOTC habilita al Gobierno de Canarias y los cabildos insulares a convocar subvenciones y estudiar incentivos fiscales para facilitar la adquisición del equipamiento.

• Calendario de implantación progresiva (disposición transitoria tercera LOTC). Se regula un calendario de plazos y porcentajes de consecución de la implantación de las camas elevables y los carros motorizados. Así:

• Los hoteles de 4 y 5 estrellas deberán alcanzar el 25 % antes del 31 de diciembre de 2027, el 45 % antes del 31 de diciembre de 2029, el 75 % antes del 31 de diciembre de 2031 y el 100 % antes del 31 de diciembre de 2033.
• El resto de establecimientos (hoteleros, extrahoteleros y VUT afectados) seguirá una escala del 10 %, 20 %, 35 % y 100 % en las mismas fechas.
• Las empresas con más de tres establecimientos podrán aplicar los porcentajes al conjunto de camas en Canarias, eligiendo libremente el establecimiento o establecimientos en los que se realice la implantación, con independencia de su categoría, siempre que se respeten los porcentajes previstos.
• Quienes acrediten haber renovado al menos el 50 % de sus camas entre 2023 y 2025 podrán iniciar la implantación bianualmente (2029, 2031, 2033 y 2035). 

• Excepciones y dispensas (disposición adicional undécima LOTC). Quedan excluidos los establecimientos de hasta 30 habitaciones en inmuebles con protección patrimonial o en cascos históricos cuando el mobiliario posea valor cultural acreditado, así como las casas rurales. Además, los pequeños establecimientos sin protección podrán solicitar dispensa de carros motorizados, previo informe de prevención validado por el Instituto Canario de Seguridad Laboral.
  
  
• Régimen sancionador. Se modifican los artículos 75, 76 y 77 LOTC para tipificar el incumplimiento de la obligación de implantación, como infracción muy grave, grave o leve, dependiendo del grado de incumplimiento. 

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