Viviendas turísticas en Vigo: nuevo marco jurídico

El Pleno del Concello de Vigo adoptó con fecha 23 de febrero de 2026 acuerdo por el que se aprobaba inicialmente la Ordenanza municipal reguladora de la implantación, intensidad y funcionamiento de las viviendas de uso turístico (VUT) y de los apartamentos y viviendas de uso turístico (AT)  —"la Ordenanza"—.

La Ordenanza pretende dar respuesta al crecimiento significativo de este tipo de alojamientos en áreas centrales y litorales de la ciudad, así como, de forma especial, en el Casco Vello. Desde un punto de vista jurídico, la Ordenanza se configura como un instrumento para el desarrollo reglamentario de las previsiones contenidas en el artículo 46 del Plan General de Ordenación Municipal de Vigo, que regula expresamente las VUT y AT, diferenciándolas del resto de establecimientos hoteleros por su tipología edificatoria y por su impacto directo en el uso residencial urbano.

Principales novedades de la Ordenanza inicialmente aprobada

• Ámbito de aplicación: La Ordenanza se aplicará a las viviendas de uso turístico (VUT) y los apartamentos o viviendas turísticas (AT) de nueva implantación. No se exigirá su cumplimiento a las VUT y AT implantadas que dispusieran de título habilitante válido.
• Definiciones: De acuerdo con lo establecido en la Ordenanza siguiendo lo dispuesto en la normativa turística gallega, las VUT se definen como las viviendas que “se ceden en su totalidad, de forma reiterada y a cambio de precio, a terceras personas, para una estancia de corta duración (igual o inferior a 30 días consecutivos), con fines turísticos, vacacionales o de ocio”, y que “se publicitan, comercializan o gestionan a través de canales de oferta turística, incluidas las plataformas digitales”.
  
  A sensu contrario, no pueden tener carácter de residencia permanente ni destinarse a alquiler de larga duración. En concreto, tampoco se considerarán VUT aquellas viviendas que (i) se cedan parcialmente en régimen de habitaciones o (ii) se destinen a alquiler residencial de conformidad con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
  
  Por su parte, tienen la condición de AT los inmuebles integrados en bloques de pisos o en conjuntos de unidades de alojamiento (tales como chalés, bungalows y aquellas edificaciones semejantes) que se encuentren destinadas en su totalidad al alojamiento turístico, sin carácter de residencia permanente, de modo que “cada unidad de alojamiento estará dotada de instalaciones y servicios adecuados para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas”, ofreciendo para ello “servicios turísticos de hospedaje” (superiores a los de una VUT). Deben disponer de (i) comunicación previa de inicio de actividad (presentada ante el Concello de Vigo) y (ii) clasificación turística otorgada por la Axencia de Turismo de Galicia.
• Usos: Sólo cabe la implantación de VUT y AT en las parcelas en las que el Plan General de Vigo habilita expresamente su implantación en tanto categorías del uso Terciario hotelero, en los términos definidos en el artículo 46 de dicho instrumento general de planeamiento.
• Localización y compatibilidad: Sólo podrán implantarse las VUT y AT en (i) en edificios de uso completo destinado a este fin o (ii) en plantas bajas o plantas altas, siempre que se garantice su independencia funcional y de acceso respecto de las viviendas destinadas al uso residencial. En ningún caso se permitirá su implantación cuando en la planta inmediatamente inferior exista el uso de vivienda residencial.
  
  No se permitirá la implantación de VUT en viviendas que hayan sido objeto de (i) obras de rehabilitación; (ii) obras de reforma con subvenciones públicas destinadas a la mejora del parque de viviendas o (iii) obras de mejora destinadas a viviendas con ayudas públicas. En todo caso, cabe matizar que la ejecución de obras de reforma de las instalaciones comunes de los edificios destinados a usos residenciales (a instancia de su Comunidad de propietarios con ayuda pública) no será motivo suficiente para impedir la implantación de las VUT en las partes del edificio que satisfagan los requisitos contemplados a tal efecto en la Ordenanza.
  
  Tampoco se permitirá la implantación de VUT en (i) viviendas que cuenten con algún tipo de protección oficial ni (ii) en viviendas acogidas a las medidas establecidas en la Ley 5/2024, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas en aras a incrementar la disponibilidad de edificaciones con destino a vivienda.
• Condiciones generales de habitabilidad: Por un lado, las VUT (i) de nueva planta; (ii) derivadas de obras de ampliación o (iii) derivadas de cambios de uso de locales existentes destinados a otros usos distintos del “residencial vivienda” deberán satisfacer las condiciones generales del uso residencial que se recogen en el artículo 44.2 del Plan General de Vigo. En todo caso, las viviendas existentes deberán disponer de permiso municipal para la primera ocupación o, en su defecto, acreditación documental o técnica suficiente que evidencie su existencia legal como vivienda. De igual modo, deberán encontrarse en un buen estado de conservación y mantenimiento.
  
  Por otro lado, los AT deberán satisfacer las condiciones urbanísticas y los requisitos técnicos en materia de equipamiento y de prestación de servicios que se detallan en su normativa sectorial.
• Accesos e independencia funcional: Los edificios de nueva edificación o sometidos a reforma o reestructuración integral con el fin de ser destinados a VUT o AT deberán disponer de acceso independiente desde la vía pública mediante portal, escalera y, si es preciso, ascensor exclusivo para el uso turístico. Cuando se pretenda la implantación en un edificio existente con uso residencial, se deberá disponer de accesos, escaleras, ascensores e itinerarios de entrada y salida a las VUT o AT totalmente independientes de los destinados a las viviendas residenciales, sin que quepa la posibilidad de compartir elementos comunes (como portales, vestíbulos, pasillos, escaleras o ascensores, a modo de ejemplo).
  
  La Ordenanza advierte que el incumplimiento de dichos requisitos determinará la incompatibilidad urbanística del uso turístico.
• Zonas saturadas o de intensidad limitada: El Concello de Vigo podrá declarar determinadas áreas, barrios, calles o zonas del término municipal como zonas saturadas o de intensidad limitada para el uso de VUT y AT.
• Títulos habilitantes: La implantación y el ejercicio de la actividad relativa a las VUT y AT exigirá la presentación de comunicación previa ante el Concello de Vigo, a la que se deberá adjuntar el justificante de inscripción en el Rexistro de Empresas e Actividades Turísticas de Galicia. Todo ello, sin perjuicio de la presentación de la correspondiente presentación de comunicación previa de inicio de actividad turística ante la Axencia de Turismo de Galicia.
  
  En el caso específico de las VUT, se habrá de presentar, además, una declaración responsable en la que el solicitante manifieste que la vivienda (i) no fue rehabilitada con subvenciones públicas; (ii) no cuenta con ningún tipo de protección oficial y (iii) no fue objeto de obras de adaptación al uso residencial en los términos dispuestos en la Ley 5/2024, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.
  
  Además, aunque la Ordenanza no lo prevea expresamente, deberá comprobarse que la comunidad de propietarios del inmueble en el que se pretendan implantar VUT y AT no haya establecido prohibición alguna al respecto.
  
  La Ordenanza ha quedado sometida a un período de información pública y audiencia a los posibles interesados por un plazo de treinta días hábiles, que se extenderá hasta el próximo 29 de abril de 2026. 

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