IVA na reabilitação urbana: dispensa de aprovação de ORU

Foi publicada, em 17 de agosto de 2026, a Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, que procede à interpretação autêntica da verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), na redação dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro.

Esta clarificação legislativa tem impacto direto em promotores imobiliários, construtoras e investidores do setor da reabilitação urbana.

A verba 2.23 da Lista I do Código do IVA, na redação introduzida pela Lei n.º 64-A/2008, previa a aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) delimitadas nos termos legais. Contudo, a partir de 2012, com a entrada em vigor da Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto — que permitiu a delimitação de ARU sem aprovação simultânea da respetiva Operação de Reabilitação Urbana (ORU) —, surgiram divergências interpretativas quanto à necessidade de uma ORU previamente aprovada para beneficiar da taxa reduzida.

A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) adotou o entendimento de que a ORU constituía um requisito essencial, posição acolhida pelo Supremo Tribunal Administrativo (STA) no Acórdão uniformizador de jurisprudência de 26 de março de 2025. Na prática, esta interpretação originou a instauração de processos de inspeção tributária e a emissão de liquidações adicionais de IVA à taxa de 23% a construtores e promotores imobiliários que tinham aplicado a taxa de 6%.

A Lei n.º 48/2026 estabelece, no seu artigo 2.º que: «consideram-se empreitadas de reabilitação urbana todas aquelas que sejam realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais, independentemente da aprovação de uma operação de reabilitação urbana».

Trata-se de uma lei interpretativa que afasta o entendimento segundo o qual a aprovação prévia de uma ORU pelo município seria condição necessária para a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6%.

Sim. Nos termos do artigo 3.º da Lei n.º 48/2026, esta Lei produzirá efeitos à data da entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008, ou seja, a 1 de janeiro de 2009.

Os efeitos retroativos são uma consequência da natureza interpretativa do diploma: ao fixar o sentido da norma desde a sua origem, o legislador pretende que a interpretação agora consagrada se aplique a todas as situações - passadas, presentes e futuras - abrangidas por aquela redação, que vigorou entre 1 de janeiro de 2009 e 6 de outubro de 2023 (data da entrada em vigor da Lei n.º 56/2023, “Mais Habitação”), e que ainda mantém os seus efeitos, nomeadamente nos casos em que seja aplicada a norma transitória prevista na referida Lei n.º 56/2023.

A clarificação legislativa pode ter consequências muito relevantes:

• Resolução de litígios pendentes: os processos de inspeção tributária e contencioso fiscal relativos à aplicação da taxa de IVA em empreitadas de reabilitação urbana em ARU sem ORU aprovada deverão ser revistos à luz desta interpretação autêntica.
• Recuperação de imposto: os sujeitos passivos que tenham suportado IVA à taxa de 23% em empreitadas de reabilitação urbana realizadas em ARU sem ORU aprovada, poderão ponderar a recuperação do imposto pago em excesso.

Não obstante a clareza da lei interpretativa, o respetivo impacto em situações passadas e em curso exige uma análise casuística que considere, nomeadamente:

• Os prazos de caducidade e prescrição aplicáveis;
• A existência de decisões administrativas ou judiciais;
• As vias processuais adequadas (revisão oficiosa, reclamação graciosa, impugnação judicial);
• A articulação com eventuais procedimentos inspetivos ou de liquidação em curso.

Em face desta nova lei, será necessário proceder a uma análise cuidada das situações em que a mesma poderá ter impacto, designadamente em processos de inspeção tributária em curso, liquidações adicionais de IVA contestadas ou ainda não contestadas, e operações de reabilitação urbana em ARU sem ORU aprovada que tenham sido objeto de tributação à taxa normal.

Recomenda-se assim que os operadores económicos avaliem caso a caso as circunstâncias específicas de cada situação e tomem as medidas adequadas à defesa dos seus direitos e interesses.