Guia Prático: Medidas de Desagravamento Fiscal | Habitação

Em dezembro de 2025, publicámos um Legal Flash no qual analisámos as principais medidas fiscais previstas na Proposta de Lei 47/XVII/1.ª, que autorizava o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal para fomentar a oferta de habitação. Em março de 2026, demos nota da publicação da Lei n.º 9-A/2026 (lei de autorização legislativa), destacando os 10 aspetos centrais que o decreto-lei autorizado deveria concretizar (cfr. Post IVA Reduzido e Benefícios Fiscais na Habitação)

Vimos agora informar que foi publicado, em Diário da República, o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que concretiza as referidas medidas de desagravamento fiscal, ao abrigo da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março.

Em termos gerais, o Decreto-Lei visa responder às dificuldades no acesso à habitação própria e permanente  através de um regime de incentivos fiscais transversal, destinado a mobilizar os setores público, cooperativo e privado. 

As principais medidas estruturam-se em torno de quatro eixos: 

1. a aplicação temporária da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis habitacionais; 
2. a redução da tributação aplicável a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional e a exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias reinvestidas em arrendamento; 
3. a criação de Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) e de um Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA); e 
4. o aumento progressivo da dedução à coleta das rendas pagas pelos arrendatários, bem como benefícios fiscais na aquisição de habitações de custos controlados e o agravamento de IMT para adquirentes não residentes.

Índice:

Enquadramento

Conceitos transversais

I. CONSTRUÇÃO E REABILITAÇÃO

1. Aplicação Temporária da Taxa Reduzida de IVA de 6% — Verba 2.42.1 da Lista I do CIVA 

2. Restituição Parcial de IVA para Pessoas Singulares (Anexo II)

II. ARRENDAMENTO HABITACIONAL

3. Rendimentos Prediais — Redução de IRS e IRC (Artigo 45.º-C do EBF)

4. Isenção de Mais-Valias no Reinvestimento em Arrendamento Habitacional

5. Contratos de Investimento para Arrendamento — CIA (Anexo I

6. Dedução de Rendas para Arrendatários (IRS)

III. HABITAÇÃO ACESSÍVEL

7. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) (Anexo III)

IV. IMT

8. Prazo para pagamento IMT

9, IMT para Não Residentes

V. AQUISIÇÃO DE HCC

10. Benefícios Fiscais na Aquisição de Habitações de Custos Controlados (Artigo 45.º-B do EBF)

VI. ORGANISMOS DE INVESTIMENTO ALTERNATIVO (OIA)

11. Benefícios para OIA

VII. RESUMO FINAL: DATAS-CHAVE

Notas Finais

Acompanhamento da Regulamentação Subsequente

Continuaremos a acompanhar a regulamentação complementar, designadamente as portarias relativas aos procedimentos dos CIA e ao RSAA, cujo prazo de publicação é de 30 dias a contar da publicação do presente Decreto-Lei, bem como quaisquer desenvolvimentos relevantes na implementação destas medidas.

Para mais informações, poderá entrar em contacto com os nossos especialistas da Cuatrecasas, através da Área de Conhecimento e Inovação.