IVA Reduzido e Benefícios Fiscais na Habitação

Em dezembro de 2025, publicámos um Legal Flash no qual analisámos as principais medidas fiscais previstas na Proposta de Lei 47/XVII/1.ª, que autorizava o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal para fomentar a oferta de habitação. Conforme então assinalámos, o texto da Proposta de Lei poderia vir a sofrer ajustes durante os trâmites parlamentares.

Consequentemente, vimos informar que a referida lei de autorização legislativa foi publicada em Diário da República, a 6 de março de 2026: Lei n.º 9-A/2026.

Consolidando, assim, a análise que efetuámos no nosso Legal Flash com os ajustes introduzidos na versão final da lei, destacamos 10 aspetos centrais que o decreto-lei do Governo deverá concretizar:

1. Taxa reduzida de IVA de 6% aplicável às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados aos seguintes fins:

• Venda para habitação própria permanente (HPP) do adquirente (preço até EUR 660 982,00) ou
• Arrendamento habitacional (limite de renda EUR 2.300,00).

2. Regime de restituição parcial de IVA para particulares

Será regulamentado o regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares (fora de atividade empresarial) em empreitadas de construção de imóveis para HPP. A lei publicada veio prever que este regime deixa de se aplicar caso o imóvel não seja afeto a HPP ou o adquirente não permaneça no imóvel durante um mínimo de 12 meses, aplicando-se nesses casos um agravamento de IMT de 10 pontos percentuais.

3. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

A regulamentação deverá concretizar o regime dos CIA, celebrados entre o investidor e o IHRU (em representação do Estado), com vigência até 25 anos, e que conferem um pacote integrado de benefícios fiscais: isenção de IMT e IS, isenção de IMI (até 8 anos) e posterior redução de 50%, isenção de Adicional ao IMI, taxa reduzida de IVA nas empreitadas, e redução da TGIS. A lei agora publicada passou a incluir expressamente os serviços de engenharia entre os elegíveis para restituição parcial de IVA no âmbito dos CIA (a par dos de arquitetura, projetos e estudos que já estavam previstos na Proposta de Lei).

4. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

O Governo deverá aprovar o RSAA, prevendo a isenção de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais de contratos de arrendamento habitacional que cumpram limites máximos de renda (com base em 80% da mediana  de valores de renda por m² divulgada pelo INE) e prazos mínimos (3 anos para residência permanente; 3 meses para residência temporária).

5. Isenção de mais-valias no reinvestimento em arrendamento habitacional 

A regulamentação deverá concretizar a exclusão de tributação dos ganhos provenientes da transmissão de imóveis habitacionais, quando reinvestidos na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional, dentro dos limites de renda moderada, com reinvestimento entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à realização. A lei publicada aditou uma salvaguarda relevante: nas situações em que o reinvestimento em HPP não se concretize por facto não imputável ao sujeito passivo (nomeadamente por impedimento judicial), poderá haver suspensão ou prorrogação do prazo de reinvestimento.

6. Redução de IRS e IRC sobre rendimentos prediais

A regulamentação definirá a tributação autónoma de 10% em IRS e a consideração em apenas 50% para efeitos de IRC dos rendimentos de contratos de arrendamento habitacional (com renda dentro dos limites moderados), auferidos até 31 de dezembro de 2029. A lei publicada acrescentou ainda a redução da retenção na fonte para 10% nos rendimentos da categoria F, quando pagos por entidades com contabilidade organizada obrigadas a reter imposto.

7. Regime fiscal dos organismos de investimento coletivo

A regulamentação deverá concretizar a adaptação do regime fiscal dos OIA, prevendo uma taxa de 5% sobre os rendimentos de participantes na proporção correspondente a rendimentos de arrendamento acessível, e a extensão até 30% da percentagem de exclusão de tributação quando pelo menos 50% dos ativos se destinem a arrendamento habitacional.

8. Alterações de IMT para não residentes

O decreto-lei deverá concretizar a taxa de IMT de 7,5% para aquisições por não residentes, com exceções quando estes se tornem residentes ou destinem o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada.

9. Benefícios fiscais para habitações de custos controlados

Espera-se a regulamentação dos benefícios para adquirentes de HCC, incluindo a possibilidade de isenção de IMT (mediante deliberação municipal) e dedução à coleta do IS, bem como o aumento progressivo da dedução em IRS para arrendatários (até EUR 1.000 a partir de 2027).

10. Salvaguardas e regime sancionatório reforçados

A lei publicada introduziu clarificações importantes em matéria de salvaguardas: não serão aplicadas penalidades ao sujeito passivo na aplicação da taxa reduzida de IVA desde que seja respeitado o preço moderado de venda, salvo se for manifesto não ter existido intenção de venda para HPP. Paralelamente, o incumprimento da afetação a HPP ou da permanência mínima de 12 meses desencadeia um agravamento de IMT de 10 pontos percentuais para o adquirente, salvo se a inobservância desse período se tenha devido a circunstâncias excecionais. O Governo deverá detalhar o regime de regularização aplicável a todas as medidas.

A Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março constitui uma lei de autorização legislativa, competindo agora ao Governo aprovar, no prazo de 180 dias (ou seja, até 02.09.2026), o decreto-lei autorizado que concretizará as medidas aqui previstas, sem o qual as mesmas não entrarão em vigor.

Continuaremos a acompanhar o processo legislativo e daremos nota de eventuais desenvolvimentos relevantes.