Regulamentação dos Contratos de Investimento para Arrendamento

Foi publicada em Diário da República a Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro, que regulamenta o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), aprovado no anexo I do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. A portaria entra em vigor a 01.10.2026 e completa o quadro necessário para que investidores, promotores imobiliários e fundos possam aceder a um pacote de benefícios fiscais estáveis até 25 anos no investimento em arrendamento habitacional.

Sobre o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, ver o no nosso Guia Prático sobre as Medidas de Desagravamento Fiscal para o Fomento da Oferta de Habitação.

O CIA é celebrado entre o investidor e o IHRU, I.P., em representação do Estado, e garante, durante a sua vigência, os seguintes benefícios:

• Isenção de IMT na aquisição de: (i) terrenos para construção e prédios urbanos para construção ou reabilitação de edifícios destinados a arrendamento habitacional; e (ii) prédios urbanos ou mistos, ou frações autónomas, para arrendamento habitacional ou para subarrendamento habitacional;
• Isenção de Imposto do Selo relativamente à transmissão dos imóveis referidos no ponto anterior;
• Isenção de IMI por um período de até 8 anos, a contar do ano da aquisição, inclusive, relativamente aos imóveis referidos no primeiro ponto;
• Redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente de vigência do CIA (até ao limite do art. 16.º, n.º 3, do Regime Financeiro das Autarquias Locais) relativamente aos imóveis referidos no primeiro ponto;
• Isenção do Adicional ao IMI durante todo o período de vigência do CIA, relativamente aos imóveis referidos no primeiro ponto;
• IVA à taxa reduzida (6%) nas empreitadas de construção ou reabilitação (verba 2.42.2 da Lista I do CIVA);
• Restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia, projetos e estudos relativos à construção ou reabilitação dos imóveis (excluindo projetos e estudos de obras de urbanização);
• Redução de 50% da taxa da TGIS (verba 29.2), em função da proporção dos ativos do OIA afetos a contratos de arrendamento habitacional ou subarrendamento habitacional abrangidos pelo CIA.
• Nota: O benefício de redução de 50% da TGIS aplica-se especificamente a Organismos de Investimento Alternativo (OIA), em função da proporção dos ativos afetos a contratos abrangidos pelo CIA.

Nota importante: A aplicação das isenções de IMT, IMI e da redução de 50% da taxa de IMI depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, nos termos do art. 16.º, n.ºs 2 e 3, do Regime Financeiro das Autarquias Locais.

O investidor fica ainda protegido por um direito de reequilíbrio económico-financeiro (art. 282.º do CCP) perante alterações legislativas que afetem o investimento.

Aquisição, construção ou reabilitação de edifícios para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional. Os imóveis elegíveis devem cumprir as seguintes condições:

• pelo menos 700/1000 da área total de construção seja afeta a arrendamento habitacional;
• a renda mensal não exceda o limite de renda moderada (2,5 vezes a RMMG de 2026, i.e., atualmente, EUR 2.300);
• a atualização da renda siga o art. 24.º do NRAU, sem exceder o limite máximo.
• prazo para afetação a arrendamento: (i) até 5 anos após a assinatura do CIA, no caso de construção ou reabilitação; ou (ii) até 1 ano após a assinatura, no caso de aquisição de imóveis existentes;
• mínimo de 8 meses de arrendamento por cada ano de vigência do CIA.

Se o CIA se destinar a arrendamento acessível, aplicam-se cumulativamente os limites do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).

No caso de parcerias público-privadas (PPP) ao abrigo do DL 111/2012, de 23 de maio, o prazo do CIA é idêntico ao prazo do contrato de parceria.

Pessoas singulares, coletivas ou outras entidades que tenham:

• Capacidade técnica e de gestão;
• Contabilidade organizada;
• Lucro tributável não determinado por métodos indiretos;
• Situação fiscal e contributiva regularizada;
• Cumprimento dos requisitos gerais exigíveis para a sua atividade (novidade face ao DL).

A capacidade técnica exige experiência comprovada superior a três anos em investimento/promoção imobiliária ou gestão imobiliária/de arrendamento habitacional. Ponto relevante para estruturas de investimento e SPV: conta também a experiência de sócios com participação = 25%, de participadas = 25% e de membros dos órgãos de administração.

Os requisitos (exceto a capacidade técnica) devem manter-se durante toda a vigência do CIA.

Na plataforma eletrónica do IHRU, com:

•     Identificação do investidor;

•     Título (propriedade, superfície, usufruto ou contrato-promessa);

•     Descrição do investimento e das obras;

•     Áreas, número previsto de habitações;

•     Prazo pretendido (mínimo 10, máximo 25 anos, ou prazo da PPP);

•     Códigos de acesso às certidões AT/Segurança Social;

•     Declaração sob compromisso de honra (Anexo I da portaria).

Esta declaração inclui compromissos exigentes em matéria de insolvência, branqueamento de capitais, sanções internacionais (ONU, UE, OFAC, Reino Unido), seguros e idoneidade — o seu incumprimento pode levar à resolução do CIA.

A tabela seguinte sintetiza os prazos legais do procedimento de candidatura e celebração do CIA:

Nota: Caducada a candidatura, pode ser apresentada nova, aproveitando elementos válidos.

Sem obras (ou só conservação) e sem alteração de uso: na própria candidatura.

Com obras de construção, ampliação, alteração, reconstrução ou alteração de uso: comunicação ao IHRU em 20 dias após o título de utilização (RJUE). A listagem segue o Anexo II (n.º de referência, registo predial, matriz, tipologia, áreas, título de utilização, etc.) e é incorporada como anexo ao CIA.

Os contratos de arrendamento para subarrendamento devem prever expressamente, sob pena de resolução pelo senhorio:

•     Identificação das habitações;

•     Exclusividade de afetação;

•     Cumprimento do limite de renda;

•     Cumprimento do RSAA (se aplicável);

•     Dever de informação ao investidor;

•     Colaboração com a fiscalização do IHRU e da AT.

• Relatório anual de execução até ao final de janeiro de cada ano (comunicado pelo IHRU à AT até fevereiro), a cargo do investidor;
• Prestação de informação a pedido do IHRU;
• Alterações por aditamento;
• Transmissão da posição contratual sujeita a autorização (despacho em 10 dias após proposta do IHRU), com transmissão de todos os imóveis e cumprimento dos requisitos pelo transmissário;
• Registo predial: A sujeição a autorização prévia da transmissão dos imóveis afetos ao CIA configura um ónus sujeito a registo predial, promovido gratuitamente pelo IHRU, nos termos a definir por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da habitação e da justiça. O registo caduca no termo do CIA, podendo ser cancelado ou reduzido com base em declaração do IHRU.
• Obtenção gratuita e automática de certidões do CIA na plataforma (úteis para financiamento e due diligence).
• São causas de resolução do CIA (por despacho dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, sob proposta do IHRU):

1. Não cumprimento das condições e obrigações do contrato, por facto imputável ao investidor;
2. Incumprimento atempado das obrigações fiscais e contributivas;
3. Recusa injustificada ou fornecimento de informações falsas ao IHRU.

Em caso de resolução por incumprimento, o IHRU comunica-a à AT em 20 dias, com reposição dos benefícios fiscais acrescida de juros compensatórios (art. 35.º da LGT), a pagar em 30 dias sob pena de procedimento executivo:

• 100% dos benefícios — incumprimento nos primeiros 10 anos de vigência;
• 50% dos benefícios — incumprimento após 10 anos e antes dos últimos 5 anos de vigência;
• 30% dos benefícios — incumprimento nos últimos 5 anos de vigência.

A portaria torna o CIA operacional e reforça a segurança jurídica do investimento em build-to-rent. Recomendamos:

• Avaliar o pipeline de projetos face ao rácio 700/1000 e ao limite de renda;
• Estruturar o veículo investidor de forma a aproveitar a experiência do grupo;
• Preparar a due diligence de compliance (AML, sanções) exigida na declaração;
• Articular antecipadamente com os municípios as deliberações sobre IMT e IMI;
• Prever nos contratos de subarrendamento as cláusulas obrigatórias.

Uma sociedade veículo recém-constituída pode celebrar um CIA?

Sim, desde que demonstre a experiência de sócios com = 25%, participadas ou administradores.

Qual o prazo mínimo de um CIA?

10 anos, até ao máximo de 25 anos (ou o prazo da PPP).

É possível vender o projeto durante o CIA?

Sim. A transmissão da posição contratual do CIA requer o cumprimento cumulativo dos seguintes requisitos:

•     Alienação integral dos imóveis: todos os imóveis afetos (ou a afetar) a arrendamento habitacional devem ser transmitidos, na totalidade, ao transmissário;

•     Elegibilidade do transmissário: o adquirente deve demonstrar que preenche os requisitos de elegibilidade exigidos aos investidores (capacidade técnica, contabilidade organizada, situação fiscal e contributiva regularizada);

•     Assunção expressa das obrigações: o contrato de transmissão deve incluir a assunção expressa, pelo transmissário, de todas as condições e deveres do CIA, sob pena de nulidade do negócio;

•     Comunicação prévia ao IHRU: o investidor deve comunicar as propostas de alienação com antecedência mínima de 20 dias;

•     Ónus: A autorização para a transmissão dos imóveis afetos a arrendamento nos termos do CIA configura um ónus sujeito a registo predial a promover gratuitamente pelo IHRU, que caduca com o termo da vigência do CIA. 

•     Despacho autorizador: a transmissão carece de autorização mediante despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação, sob proposta do IHRU (prazo de 10 dias para emissão);

•     Aditamento ao CIA: a transmissão formaliza-se através de aditamento assinado pelo IHRU, transmitente e transmissário.

O que acontece se a legislação for alterada durante o CIA?

O investidor fica protegido pelo direito de reequilíbrio económico-financeiro previsto no art. 282.º do CCP. Alterações legislativas ou regulamentares que afetem o regime de fixação e atualização de rendas ou outro regime contratual relevante conferem ao investidor direito a indemnização.

Os benefícios do CIA são compatíveis com o RSAA?

Sim. O CIA pode destinar-se a arrendamento enquadrado no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), caso em que se aplicam cumulativamente os limites máximos de renda por tipologia e concelho fixados por portaria, bem como os prazos mínimos contratuais (3 anos para residência permanente). Nesse caso, os rendimentos prediais podem ainda beneficiar de isenção de IRS/IRC ao abrigo do RSAA.