Cataluña. Nueva modificación del tipo incrementado de grandes tenedores

El Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas ("Decreto ley 5/2025") introdujo diversas novedades relevantes en materia de imposición indirecta, que fueron objeto de comentario en nuestro Legal Flash | Novedades tributarias en Cataluña para el sector inmobiliario.

Entre las medidas introducidas por el Decreto ley 5/2025 destaca el establecimiento, con efectos desde el día 27 de junio de 2025, del tipo incrementado del 20 % aplicable en la modalidad del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (“TPO”) a la adquisición de viviendas en dos supuestos:

• Cuando el adquirente sea un gran tenedor. Recordemos que se considera como tal a quien es propietario de: (i) once o más inmuebles de uso residencial situados en Cataluña; (ii) inmuebles de uso residencial con una superficie construida de más de 1.500 m² situados en Cataluña; o (iii) cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado (“ZMT”) declarada por la Generalitat de Cataluña.
• Cuando se transmita un edificio entero de viviendas.

Como hemos comentado en nuestras publicaciones Post | Cataluña — Resolución interpretativa del Decreto ley 5/2025, Legal Flash | Cataluña — Decálogo sobre el tipo incrementado del 20 %, Legal Flash | Cataluña — Informe sobre el concepto de gran tenedor y Post | Cataluña — Actualización de criterios sobre el tipo incrementado de TPO, la Direcció General de Tributs i Joc de Catalunya (“DGT”) ha emitido diversas pautas interpretativas sobre la aplicación del citado tipo incrementado del 20%.

Cuando apenas ha transcurrido un año desde la entrada en vigor de este tipo impositivo incrementado del 20 %, la Ley 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público (“Ley 11/2026”) modifica esta regulación; es decir, el apartado 5 del artículo 641.1 del libro sexto del Código tributario de Cataluña, aprobado mediante el Decreto Legislativo 1/2024, de 12 de marzo (“Código tributario”).

Además, mediante la citada Ley 11/2026 se aprueban otras importantes novedades relativas al régimen de arrendamientos de viviendas, que analizamos en nuestro Legal Flash | Cataluña. Modificaciones del régimen de arrendamientos de vivienda.

En este sentido, se modifica el criterio relativo al cómputo de los inmuebles de uso residencial en las zonas de mercado residencial tensionado (“ZMT”), manifestado en el informe conjunto emitido por la DGT y la Agència de l’Habitatge de Cataluña, y comentado en nuestra publicación Legal Flash | Cataluña — Informe sobre el concepto de gran tenedor. Recordemos que, a efectos fiscales, deben computarse exclusivamente los inmuebles situados en Cataluña. La duda surge porque en Cataluña existen dos ZMT: la primera, declarada mediante la Resolución de 14 de marzo de 2024, con efectos desde el 16 de marzo de 2024; y la segunda, declarada mediante la Resolución de 8 de octubre de 2024, con efectos desde el 10 de octubre de 2024. Se puede consultar el mapa completo en el siguiente enlace.

A tal efecto, la DGT catalana aclaró, en el informe conjunto, que únicamente debían tenerse en cuenta los inmuebles ubicados en una misma ZMT, de modo que, para ser considerado gran tenedor —por la titularidad de inmuebles en la ZMT—, era necesario que todos los inmuebles de uso residencial (en concreto, al menos cinco inmuebles) se situasen en la misma zona tensionada. De esta forma, un contribuyente propietario de tres inmuebles situados en una ZMT y otros dos en la otra ZMT no tendría, con la anterior regulación, la consideración de gran tenedor (salvo que operase la regla general relativa a la titularidad de 11 inmuebles de uso residencial en todo el territorio catalán o la regla relativa a la suma de los metros cuadrados de los inmuebles de uso residencial en Cataluña fuese superior a 1.500 metros cuadrados).

Pues bien, la Ley 11/2026, con efectos desde el día 14 de julio de 2026, fija un criterio completamente distinto, en virtud del cual deben tenerse en cuenta todos los inmuebles ubicados en las ZMT declaradas (actualmente, dos); es decir, con independencia de que se trate de zonas tensionadas diferentes. Por tanto, en el caso comentado anteriormente, el contribuyente con cinco inmuebles en dos ZMT tendría la consideración de gran tenedor.

Este cambio conllevará una modificación de la interpretación que la Generalitat adoptó en su resolución 2/2026, comentada en nuestro Post | Cataluña. Actualización de criterios sobre el tipo incrementado de TPO (y que ya supuso un cambio de interpretación respecto a la resolución 3/2025). En la citada resolución 2/2026, de mayo de 2026, se concluyó que, a los efectos del cómputo de los inmuebles ubicados en ZMT, debían computarse los inmuebles para cada ZMT y no conjuntamente. Además, también se estableció un criterio interpretativo para la determinación de si un contribuyente es gran tenedor en el supuesto de copropiedades compartidas con otros. En concreto, la citada resolución 2/2026 estableció una regla especial, tal como comentamos en nuestro post previo, en la que de nuevo se atiende a los inmuebles ubicados en una misma ZMT. Este último criterio se ve superado por el cambio normativo aprobado.

Asimismo, la Ley 11/2026 modifica la redacción relativa al procedimiento de regularización del tipo incrementado de TPO aplicable a la transmisión de edificios enteros de viviendas en aquellos supuestos en los que la adquisición total del edificio se produce de forma progresiva o escalonada en el tiempo. Al respecto, debe señalarse que el procedimiento no varía de forma sustancial. Así, el procedimiento original consistía en “regularizar la situación en la última autoliquidación, aplicando el tipo del 20 % sobre el valor total del edificio con deducción de los importes satisfechos en cada una de las autoliquidaciones previas mencionadas y con la aplicación de los intereses de demora que corresponda”. La nueva redacción establece que el contribuyente, en el plazo de un mes a contar desde la transmisión de la última vivienda, deberá “regularizar la situación presentando una autoliquidación complementaria por cada autoliquidación provisional presentada, con aplicación del tipo del 20 %”; sorprendentemente, sin hacer mención alguna a los intereses de demora correspondientes.

La Ley 11/2026 se ha publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 13 de julio de 2026, y las medidas fiscales comentadas en el ámbito del tipo de gravamen del 20 % del TPO entran en vigor al día siguiente de su publicación; por tanto, el 14 de julio de 2026 (según precisa el apartado 3 de la disposición final octava de la Ley 11/2026).

Por último, la Ley 11/2026 modifica el artículo 642-1 del Código tributario, que regula el tipo reducido del 0,1 % en la modalidad de actos jurídicos documentados (“AJD”), cuota variable, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (“ITP-AJD”), aplicable a las primeras copias de escrituras o actas notariales que formalicen la constitución, modificación y cancelación de derechos reales de garantía cuando el sujeto pasivo sea una sociedad de garantía recíproca (“SGR”) con domicilio social en Cataluña. La novedad radica en la eliminación del requisito que condicionaba la aplicación del tipo reducido a que el domicilio social de la SGR se ubicase en Cataluña.

Esta última modificación tiene su origen en la sentencia del Tribunal Constitucional 20/2026, de 25 de febrero de 2026, que, como comentamos en nuestra publicación Post | Relevante sentencia para la aplicación de los beneficios fiscales de las normativas autonómicas, declaró inconstitucional y nulo el inciso “con domicilio social en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia” del artículo 15.Seis del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia.

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