IVA al 6 % en la vivienda: La AT aclara la partida 2.42.1 y la inversión del sujeto pasivo

El pasado mes de mayo, en nuestra “Guía práctica sobre las medidas de desgravación fiscal para el fomento de la oferta de vivienda” (la “Guía”), analizamos el Decreto Ley portugués n.º 97/2026, de 20 de mayo (el “Decreto Ley”), haciendo hincapié en la aplicación temporal del tipo reducido del IVA del 6 % a los contratos de obra de construcción y rehabilitación de inmuebles destinados a vivienda (partida 2.42.1 de la Lista I anexa al Código del IVA portugués).

Entretanto, la Autoridad Tributaria de Portugal (“AT”) ha publicado dos circulares de la Dirección de Servicios del IVA: la Circular n.º 25116, de 23 de junio de 2026, que aclara el ámbito de aplicación de dicha disposición, y la Circular n.º 25117, de 24 de junio de 2026, que aclara el marco de aplicación de la norma de inversión del sujeto pasivo en los servicios de construcción civil, a raíz de las modificaciones introducidas por el mismo Decreto Ley.

En esta publicación presentamos un breve resumen de los puntos más relevantes de estas circulares para los inversores.

Circular n.º 25116/2026, de 23 de junio: aclara la partida 2.42.1

1. Fecha de efectos de la partida 2.42.1: 1 de julio de 2026

En la Guía, advertimos de que el Decreto Ley no contenía una norma general sobre la fecha de entrada en vigor, por lo que asumimos la aplicación de la norma supletoria (el quinto día tras la publicación, es decir, el 25 de mayo de 2026). En cuanto a la partida 2.42.1, el texto legislativo solo indicaba que los efectos se producirían “en el trimestre siguiente a la entrada en vigor” del Decreto Ley.

La Circular n.º 25116/2026 establece ahora, sin ambigüedades, que la partida 2.42.1 surtirá efecto a partir del trimestre siguiente a la entrada en vigor del Decreto Ley, es decir, a partir del 1 de julio de 2026. Se trata de una aclaración práctica importante: la fecha del 1 de julio de 2026 pasa a ser el hito operativo a partir del cual se aplica el tipo reducido, aunque, como explicamos más adelante y también en nuestra Guía, el régimen se aplica con carácter retroactivo a las operaciones con exigibilidad a partir del 1 de enero de 2026.

2. Iniciativa procedimental: el concepto clave para determinar el tipo aplicable

Tal y como indicamos en nuestra Guía, la partida 2.42.1 se aplica a las obras relacionadas con operaciones urbanísticas cuya iniciativa procedimental se inicie en el periodo comprendido entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029, siempre que el IVA sea exigible a partir del 1 de enero de 2026 (véase la página 8 de nuestra Guía).

La Circular n.º 25116/2026 precisa ahora el concepto de “iniciativa procedimental” como aquel que corresponde al primer acto formal realizado por el interesado ante el ayuntamiento, lo que constituye el hito cronológico esencial para determinar el tipo aplicable. Se concreta en tres modalidades, en función del nivel de control previo de la operación urbanística:

• Obras sujetas a licencia: fecha de presentación de la solicitud de licencia.
• Obras sujetas a comunicación previa: fecha de presentación de la comunicación previa, siempre que esté debidamente documentada.
• Obras exentas de control previo: fecha de presentación del dictamen previo (apartado 2 del artículo 7 del Régimen Jurídico de Urbanización y Edificación (“RJUE”)) o, en los demás casos, de la información sobre el inicio de las obras.

En la práctica, la partida 2.42.1 solo se aplica a las obras cuya iniciativa procedimental se inicie entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029 y cuyo impuesto sea exigible a partir del 1 de enero de 2026 (dos requisitos acumulativos).

La circular citada ilustra esta interacción con ejemplos esclarecedores: una comunicación previa presentada el 10 de septiembre de 2025 hace que la disposición no sea aplicable, aunque la facturación sea de 2026; y una factura de anticipo con exigibilidad en diciembre de 2025 queda excluida, incluso si la iniciativa procedimental se presenta a tiempo. La partida dejará de surtir efecto el 31 de diciembre de 2032, por lo que las facturas emitidas después de esa fecha se gravarán al tipo normal, incluso en el caso de las obras cuya iniciativa procedimental sea elegible.

3. La fecha de “inicio de uso”: el punto de partida de los plazos de 24 meses, 36 meses y 5 años

Una nueva aclaración de gran relevancia práctica se refiere a la definición de la fecha de “puesta en uso del inmueble”, es decir, la fecha de emisión del certificado de inicio de uso, a partir de la cual comienzan a correr los plazos de:

• venta (24 meses) o
• arrendamiento. El primer contrato de arrendamiento de vivienda deberá entrar en vigor en un plazo máximo de 24 meses tras la expedición del certificado de inicio de uso (RJUE) y el inmueble deberá permanecer arrendado durante al menos 36 meses, consecutivos o no, en los primeros 5 años tras la expedición.

Por lo tanto, según la AT:

• En las obras sujetas a control previo, se tomará como fecha de referencia la fecha de entrega al ayuntamiento de la documentación exigida en el apartado 1 del artículo 62-A del RJUE (declaración de responsabilidad del director de obra o de la supervisión y planos finales, si procede).
• En las obras no sujetas a control previo, se tiene en cuenta el vigésimo día tras la presentación de la comunicación previa con plazo, acompañada de la declaración de responsabilidad, salvo que se determine la realización de una inspección.

Para los inversores, esta definición es determinante a la hora de planificar los plazos de comercialización y arrendamiento exigidos por la partida 2.42.1.

4. Conceptos clave: los bienes muebles y los servicios se tienen en cuenta a la hora de calcular los límites de precio y de renta

Para determinar los límites de “precio moderado” (660.982 EUR) y de “renta moderada” (2.300 EUR) que detallamos en la Guía, la Circular n.º 25116/2026 aclara que al valor de adquisición y al valor del alquiler hay que sumar los bienes muebles, equipos o elementos accesorios que estén vinculados materialmente al inmueble de forma permanente, así como los servicios que contribuyan a su revalorización, aunque sean objeto de actos jurídicos distintos. En la práctica, esto significa que si, por ejemplo, al comprar un piso por 650.000 euros, se adquieren también, mediante un contrato independiente, muebles de cocina a medida y un sistema de aire acondicionado central por un valor total de 20.000 euros, el valor relevante para determinar si se cumple el límite de precio moderado será de 670.000 euros, lo que supera el límite legal e impide aplicar el tipo reducido de IVA a la obra.

Nota sobre la Circular n.º 25117: La Circular n.º 25117/2026 aclara el concepto de servicios de construcción civil a efectos de la norma de inversión del sujeto pasivo. En concreto, distingue entre (i) servicios de construcción civil sujetos a la inversión del sujeto pasivo —como la fabricación y el montaje de cocinas a medida, armarios empotrados o sistemas de climatización (aquecimento, ventilação e ar condicionado o “AVAC”), cuando se integran de forma permanente en el inmueble— y (ii) entregas de bienes con montaje accesorio que no constituyan servicios de construcción civil, como el suministro y la instalación de electrodomésticos (lavadoras, frigoríficos, cocinas, hornos) que no requieran obras de adaptación. En el segundo caso, el proveedor debe liquidar el IVA de la forma habitual, sin que se aplique la norma de inversión. No obstante, esta exclusión de la inversión del sujeto pasivo no afecta a la relevancia de dichos bienes a efectos del cálculo del límite de precio moderado: tal y como se establece en la Circular n.º 25116, los bienes muebles y los equipos que permanezcan fijos al inmueble de forma permanente se suman al valor de adquisición a efectos de comprobar el cumplimiento del límite de 660.982 euros. Por lo tanto, el ejemplo dado sigue siendo válido: tanto los muebles de cocina como el aire acondicionado central deben sumarse al precio del piso, lo que podría hacer que se supere el límite y que no se pueda aplicar el tipo reducido.

5. Aumento del IMT en caso de que el adquirente no destine el inmueble al uso previsto en el título de adquisición

Según se indica en la Circular n.º 25116/2026:

• cuando el inmueble no se destine al uso declarado en el título de adquisición en el plazo de 6 meses a partir de la fecha de adquisición; o
• cuando no se destine exclusivamente a ese mismo fin en los 12 meses posteriores a la asignación del uso declarado,

se aplicará un aumento del impuesto municipal sobre las transmisiones onerosas de inmuebles (“IMT”) a cargo del adquirente, sin que ello afecte al tipo de IVA aplicado.

Por lo tanto, el incumplimiento por parte del adquirente de las condiciones relativas al uso como vivienda permanente no conlleva la inaplicabilidad del tipo reducido del IVA ni da lugar a la obligación de regularizar el IVA por parte del sujeto pasivo (promotor).

6. Copropiedad y comunidad: límites calculados en función del valor global

La Circular n.º 25116/2026 aclara que, en casos de copropiedad, comunidad o coarrendamiento, los límites de precio o de renta se refieren siempre al valor global de la adquisición o del contrato y que no se permite el reparto proporcional entre los distintos intervinientes.

Además, la partida 2.42.1 solo es aplicable cuando todos los adquirentes destinan el inmueble a su uso como vivienda permanente. Si, en el título de adquisición, solo uno de los copropietarios declara el destino a vivienda propia y permanente, la partida deja de ser aplicable a la totalidad de la obra y el impuesto se debe regularizar a favor del Estado. Por el contrario, si todos declaran el uso como vivienda propia y permanente, pero solo uno de ellos cambia su domicilio fiscal, la partida sigue siendo aplicable en su totalidad y el incumplimiento solo repercute en el ámbito del IMT del copropietario en cuestión.

7. Arrendatario que sea persona jurídica

La Circular n.º 25116/2026 admite expresamente, por primera vez, que el requisito de uso exclusivamente residencial se considera cumplido cuando el arrendatario es una persona jurídica, siempre que se cumplan de forma acumulativa las siguientes condiciones: (i) el inmueble se debe destinar, de forma expresa en el contrato, a la vivienda permanente de personas físicas debidamente identificadas (p. ej., empleados o directivos) y queda prohibida cualquier explotación comercial, industrial o de prestación de servicios; y (ii) el uso efectivo debe coincidir exclusivamente con dicha finalidad. Se trata de una aclaración que tiene un impacto directo en las estructuras de arrendamiento institucional y en las soluciones de alojamiento para empleados.

8. Inmuebles de uso mixto y en régimen de propiedad horizontal: fórmula de proporcionalidad

En el caso de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal (o con pisos de uso independiente sin que se haya constituido dicho régimen), ya habíamos adelantado en nuestra Guía la aplicación proporcional del tipo reducido. La circular proporciona ahora la fórmula concreta de cálculo.

La fórmula consiste en la ratio entre (i) la suma de la superficie bruta de construcción y la superficie que exceda la superficie de implantación de las fracciones que cumplen las condiciones y (ii) la misma suma relativa al conjunto de las fracciones, ambas determinadas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 40 del Código del Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles portugués (CIMI).

9. Inversión del sujeto pasivo y mecánica de regularización

La Circular n.º 25116/2026 confirma que, al tratarse de servicios de construcción civil prestados en régimen de contrato de obra a un sujeto pasivo, se aplica la norma de inversión del sujeto pasivo (autoliquidación), por lo que corresponde al adquirente liquidar el IVA al tipo reducido sobre el valor de la obra. La Circular n.º 25117/2026, de 24 de junio, profundiza posteriormente en el marco jurídico-fiscal de esta norma y aclara el concepto de servicios de construcción civil, los requisitos de aplicación y las situaciones en las que coexisten prestaciones de servicios de naturaleza distinta (véase el análisis detallado más adelante).

En cuanto a la regularización a favor del Estado en caso de incumplimiento, la Circular n.º 25116 detalla el procedimiento de declaración, distingue las situaciones que se regularizan en la declaración periódica (campo 41 del cuadro 06) de aquellas que exigen la sustitución de la declaración periódica (campos 3 y 4 del cuadro 06) y presenta un cuadro resumen de los hechos determinantes y sus respectivas fechas. El plazo de regularización es de 4 años, de conformidad con el apartado 1 del artículo 94 del Código del IVA.

10. Régimen transitorio: dos regímenes distintos para las operaciones de 2026

Por último, y como complemento a lo que mencionábamos en nuestra Guía sobre la aplicación retroactiva mediante opción conjunta, la Circular n.º 25116/2026 distingue dos regímenes transitorios:

• Adquirentes que realicen exclusivamente operaciones sin derecho a deducción, con exigibilidad a partir del 1 de enero de 2026: la aplicación del tipo reducido depende de la opción conjunta del prestador y del adquirente, mediante la emisión de una o varias notas de crédito por parte del prestador (solo con el importe del IVA) que contengan la mención “IVA-Autoliquidación – Partida 2.42” y las correspondientes anotaciones declarativas por ambas partes.
• Adquirentes con derecho a deducción (total o parcial) en relación con obras cuya exigibilidad se sitúe entre el 1 de enero y el 30 de junio de 2026: la regularización de la diferencia puede realizarse sin necesidad de una opción conjunta, mediante la inscripción en el campo 40 de la declaración periódica de julio de 2026 o del tercer trimestre de 2026 (o del periodo siguiente).

Esta distinción es especialmente relevante para los inversores que ya hayan contratado obras en el primer semestre de 2026 y deseen acogerse al tipo reducido.

Circular n.º 25117/2026 - Inversión del sujeto pasivo en la construcción civil

Por su parte, la Circular n.º 25117/2026, de 24 de junio complementa la Circular n.º 25116 al aclarar el marco jurídico-fiscal de la norma de inversión del sujeto pasivo en los servicios de construcción civil, a raíz de las modificaciones introducidas en la letra j) del apartado 1 del artículo 2 del Código del IVA mediante el Decreto Ley n.º 97/2026. Destacamos a continuación los puntos más relevantes.

1.    Ampliación del ámbito de aplicación de la inversión del sujeto pasivo

La norma de inversión del sujeto pasivo en las operaciones de construcción civil pasa a abarcar dos situaciones distintas:

(i) adquirentes que realicen operaciones que den derecho a la deducción total o parcial del IVA; y

(ii) adquirentes que solo realicen operaciones exentas (sin derecho a deducción), cuando sean adquirentes de obras de construcción o rehabilitación contempladas en la partida 2.42, tal y como mencionábamos en nuestra Guía.

2. Concepto de servicios de construcción civil: entidades autorizadas

A efectos de la aplicación de la norma de inversión del sujeto pasivo, se consideran servicios de construcción civil únicamente aquellos prestados por entidades legalmente habilitadas: personas físicas o jurídicas titulares de una licencia o certificado de contratista expedido con arreglo a la Ley portuguesa n.º 41/2015, de 3 de junio. En el caso de los sujetos pasivos que no sean titulares de una licencia o certificado de contratista, aunque presten servicios propios del sector de la construcción, no se aplicará la norma de inversión.

3. Servicios de instalación o montaje de bienes: criterio de permanencia

Los servicios de instalación o montaje de bienes se consideran servicios de construcción civil siempre que, teniendo en cuenta la sustancia económica de la operación, el objeto principal del contrato sea la realización de una obra y los bienes se integren de forma permanente en el inmueble. La circular ofrece ejemplos concretos de situaciones en las que se produce la inversión del sujeto pasivo:

• Paneles solares fotovoltaicos o sistemas de energía eólica integrados en las infraestructuras del inmueble.
• Infraestructuras de telecomunicaciones (ITED), portero automático o videoportero integrados de forma permanente.
• Sistemas de climatización (AVAC), calderas o bombas de calor integrados de forma estructural y permanente.
• Ascensores, montacargas o plataformas elevadoras con fijación estructural permanente.
• Cocinas, baños, puertas interiores o mobiliario a medida (como armarios empotrados), siempre que estén integrados y fijados de forma permanente.

4. Electrodomésticos y mobiliario no estructural: exclusión de la inversión del sujeto pasivo

Por el contrario, la Circular n.º 25117/2026 aclara que no se considera servicio de construcción civil (y, por lo tanto, no hay inversión del sujeto pasivo) cuando se trate de la mera entrega de bienes acompañada de servicios accesorios de montaje, en particular cuando estos no impliquen la realización de ninguna obra ni tengan un carácter preponderante. Entre los ejemplos expresamente indicados figuran los siguientes:

• Electrodomésticos: suministro y puesta en funcionamiento de aparatos (p. ej., lavadoras, frigoríficos, cocinas u hornos) que no requieran obras de adaptación.
• Mobiliario no estructural: suministro y montaje de muebles que, aunque puedan atornillarse a la pared por motivos de seguridad o estabilidad, conservan su carácter móvil y no pasan a formar parte integrante ni estructural del inmueble.

5. Aplicación de la ley en el tiempo

Las modificaciones introducidas en la letra j) del apartado 1 del artículo 2 del Código del IVA surtirán efecto a partir del 1 de julio de 2026. No obstante, si el prestador y el adquirente así lo acuerdan conjuntamente, la norma de inversión podrá aplicarse a partir del 1 de enero de 2026 a las situaciones contempladas en la partida 2.42. En tal caso, el prestador deberá rectificar las facturas emitidas para aplicar la norma de inversión, siguiendo las aclaraciones de la Circular n.º 25116.

En resumen: las circulares n.º 25116 y 25117/2026 no modifican el régimen sustantivo que describimos en nuestra Guía, pero aportan aclaraciones operativas con repercusiones prácticas directas para los inversores. La Circular n.º 25116 aclara las condiciones de aplicación del tipo reducido del IVA (partida 2.42.1), mientras que la Circular n.º 25117 precisa la definición de los servicios de construcción civil a efectos de la norma de inversión del sujeto pasivo.

Recomendaciones prácticas para inversores

A partir de las aclaraciones contenidas en las circulares, hemos identificado las siguientes recomendaciones prácticas.

Recomendaciones generales (aplicables a la venta y al arrendamiento)

1. Confirmar la fecha de la iniciativa procedimental ante el ayuntamiento (solicitud de licencia, comunicación previa o comunicación del inicio de las obras) y conservar la documentación que acredite que dicho trámite se realizó entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029.

2. Garantizar que se respeten los límites de precio (660.982 EUR) y de renta (2.300 EUR/mes), incluyendo en el cálculo el valor de los bienes muebles, equipos o servicios de revalorización vinculados al inmueble con carácter permanente, aunque estén regulados por contratos independientes.

3. En inmuebles de uso mixto o en propiedad horizontal, aplicar la fórmula de proporcionalidad basada en la superficie bruta de construcción y la superficie que exceda la superficie de implantación de las fracciones elegibles, preparando con antelación el cálculo del coeficiente a efectos de la autoliquidación.

4. Comprobar si los contratistas son titulares de una licencia o de un certificado expedido con arreglo a la Ley n.º 41/2015, condición imprescindible para la aplicación de la norma de inversión del sujeto pasivo. La consulta puede realizarse en el portal del Instituto de los Mercados Públicos, el Sector Inmobiliario y la Construcción (IMPIC).

5. Distinguir, en las facturas de proveedores, los servicios de construcción civil sujetos a inversión del sujeto pasivo (fabricación y montaje de cocinas a medida, AVAC, ascensores, paneles solares integrados) de las meras entregas de bienes con montaje accesorio (electrodomésticos, mobiliario no estructural), que deben facturarse con el IVA liquidado por el prestador.

6. Para obras cuya exigibilidad se sitúe entre el 1 de enero y el 30 de junio de 2026, evaluar la opción de regularización retroactiva: (i) los adquirentes sin derecho a deducción deben acordarlo conjuntamente con el prestador del servicio y emitir notas de crédito; (ii) los adquirentes con derecho a deducción pueden regularizar la diferencia en la declaración de julio de 2026 o del tercer trimestre, sin necesidad de acuerdo conjunto.

7. Supervisar el plazo de regularización de cuatro años previsto en el artículo 94 del Código del IVA portugués, así como la vigencia de la partida 2.42.1 hasta el 31 de diciembre de 2032. Las facturas emitidas después de esa fecha se gravarán al tipo normal, incluso en el caso de las obras cuya iniciativa procedimental sea elegible.

Recomendaciones específicas para la venta

1. Plazos: Planificar la comercialización de manera que la venta se haga efectiva en un plazo máximo de 24 meses a partir de la fecha de emisión de la documentación relativa al inicio de la utilización (RJUE).

2. Asegurarse de que el título de adquisición incluya (i) la mención expresa a la aplicación del tipo previsto en la partida 2.42.1 y (ii) la declaración de que la vivienda se destinará a uso propio y permanente por parte de todos los adquirentes (en caso de copropiedad, todos deben declarar dicho destino para que la partida siga siendo aplicable a la totalidad de la obra).

3. Informar a los adquirentes de que el incumplimiento de la obligación de destinar la vivienda a uso propio y permanente (es decir, no modificar el domicilio fiscal en un plazo de 6 meses o no destinarla exclusivamente a tal fin en los 12 meses siguientes) tiene consecuencias en lo que respecta al IMT del adquirente, pero no afecta al tipo de IVA aplicado a la obra.

Recomendaciones específicas para el arrendamiento

1. Plazos: Garantizar que el primer contrato de arrendamiento de vivienda entre en vigor en un plazo máximo de 24 meses a partir de la expedición del certificado de inicio de uso (RJUE).

2. Plazos: Garantizar que el inmueble permanezca alquilado durante al menos 36 meses, consecutivos o no, durante los primeros 5 años tras la expedición del certificado de inicio de uso.

3. Comunicar los contratos de arrendamiento a la AT de conformidad con el artículo 60 del Código del Impuesto del Sello y garantizar que no se haya acordado la posibilidad de subarrendamiento por un importe superior a 2.300 euros.

4. En los contratos de arrendamiento celebrados con personas jurídicas, asegurarse de que (i) el inmueble se destina, tal y como se establece expresamente en el contrato, a la vivienda permanente de personas físicas identificadas (empleados, directivos); (ii) no se lleva a cabo ninguna actividad comercial, industrial ni de prestación de servicios; y (iii) el uso efectivo coincide exclusivamente con la finalidad residencial.

Próximos avances: Seguiremos de cerca la normativa complementaria; en concreto, las órdenes ministeriales relativas a los contratos de inversión para el arrendamiento (CIA) y al régimen simplificado de arrendamiento asequible (RSAA).