Revisão do RJUE— O que esperar?

Foi publicada a Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, que autoriza o Governo a alterar o regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE) e o regime jurídico da reabilitação urbana. O texto final contém algumas alterações face à proposta inicial do Governo.

Consolidando a análise da versão final da lei e das alterações introduzidas durante o processo parlamentar, elencamos as principais alterações que o decreto-lei do Governo deverá concretizar:

Título urbanístico nos contratos

Na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, deverá constar do contrato se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico. No regime agora vigente, há apenas um dever de informação que recai sobre o conservador, notário, advogado, solicitador ou ajudante ou escriturário de informar que o imóvel pode ou não dispor dos títulos necessários para a utilização ou construção. Pretende-se assim uma confirmação clara se o imóvel dispõe ou não do respetivo título urbanístico, o que implica uma due diligence prévia e não uma mera ressalva da possibilidade da não existência do título.

Mantém-se ainda assim a possibilidade de transacionar imóveis sem títulos urbanísticos para a utilização ou construção, desde que seja claramente referida a sua não existência.

• Unificação do regime das invalidades urbanísticas — O Governo fica autorizado a unificar o regime das invalidades urbanísticas a um regime de mera anulabilidade (com prazo alargado) ou nulidade atípica (com prazo reduzido), bem como de revogação, prevendo que o ato se torna inimpugnável, por qualquer interessado, e irrevogável, com as devidas exceções. A versão final da lei introduziu uma ressalva relevante: o prazo previsto no artigo 69.º do RJUE não pode ser inferior a três anos, salvaguardando assim o prazo para o Ministério Público propor ação administrativa.
• Eliminação do embargo imediato — Será eliminado o efeito de embargo imediato da ação pública administrativa de impugnação de atos de gestão urbanística. Esta alteração poderá ter impacto na redução do risco de paralisação de projetos por via de impugnações administrativas.
• Alargamento da arbitragem voluntária — A lei prevê o alargamento da possibilidade de outorga de compromisso arbitral voluntário a litígios relativos ao controlo de operações urbanísticas, taxas e compensações urbanísticas, o que poderá contribuir para uma resolução mais célere de conflitos nesta matéria.

• Conferência procedimental para divergências — A consulta a entidades externas que devam emitir parecer, autorização ou aprovação no âmbito de procedimentos urbanísticos passará a ser realizada através de conferência procedimental, mas apenas "no caso de divergências" — uma ressalva que não constava da versão inicial da proposta de lei.
• Interoperabilidade de plataformas — Os municípios deverão assegurar a interoperabilidade das suas plataformas com outras plataformas de licenciamento do Estado, medida essencial para a digitalização e simplificação dos procedimentos urbanísticos.
• Informação clara sobre prazos — A versão final introduziu a obrigação de a entidade responsável pelo licenciamento informar com clareza o requerente do início da contagem dos prazos legalmente previstos, visando reduzir a insegurança jurídica que frequentemente envolve esta matéria.
• Receções provisórias parciais — Passa a ser admitida, em termos gerais, a realização de receções provisórias parciais, mesmo quando as obras de urbanização não tenham sido licenciadas por fases.

• Parâmetros dos planos de pormenor e regime transitório — O Governo fica autorizado a estabelecer a definição dos parâmetros a constar dos planos de pormenor e das unidades de execução que determinam a sujeição das operações urbanísticas a licenciamento ou comunicação prévia, eliminando-se o critério da data de publicação. A versão final da lei introduziu uma garantia importante: não fica prejudicado o recurso à comunicação prévia, nomeadamente com a definição de um regime transitório que permita ao município dispensar, total ou parcialmente, pelo período máximo de cinco anos, os novos requisitos impostos.
• Redução do prazo de caducidade — O prazo de caducidade para o controlo sucessivo da conformidade legal e regulamentar dos projetos e demais elementos instrutórios entregues com a comunicação prévia será reduzido, para prazo não inferior a um ano.

• Parcelas para habitação pública — A lei clarifica que as parcelas a ceder para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, quando aplicável, são afetas ao domínio privado municipal.
• Contabilização de lotes para habitação acessível — A área dos lotes ou parcelas afetas à construção de habitação de custos controlados ou para arrendamento acessível de natureza privada passa a ser contabilizada para efeito do cumprimento dos parâmetros relativos a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, não dando lugar a cedência ou compensação.
• Compensações na reabilitação urbana — No âmbito do regime jurídico da reabilitação urbana, a lei clarifica que são devidas compensações ao município pela não cedência de áreas para a implantação de habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível.

• Correção de omissões — Deverão ser corrigidas as omissões constantes do regime contraordenacional, passando a prever como contraordenações a realização de operação urbanística sem título, a execução de obra sem informação de início dos trabalhos, a submissão de comunicação prévia sem os elementos instrutórios necessários e o não envio do comprovativo do pagamento das taxas.
• Revogação do agravamento de coimas — É revogado o agravamento das coimas previsto no n.º 8 do artigo 98.º do RJUE, aplicável às contraordenações praticadas no âmbito de operações urbanísticas objeto de comunicação prévia.

• Acompanhamento policial — Pode ser exigido acompanhamento policial para a realização de operações urbanísticas quando tal seja indispensável para a gestão do tráfego ou para a segurança de pessoas e bens, em situações de corte da via pública.
• Isenção de controlo prévio da Administração Pública — O Governo fica autorizado a regular a instrução do pedido de parecer do município no âmbito da isenção de controlo prévio de operações urbanísticas promovidas pela Administração Pública, matéria que não estava prevista na versão inicial da proposta de lei.

A Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, constitui uma lei de autorização legislativa, competindo agora ao Governo aprovar, no prazo de 180 dias, o decreto-lei autorizado que concretizará as medidas aqui previstas. Sem a publicação desse decreto-lei, as alterações ao RJUE e ao regime jurídico da reabilitação urbana não entrarão em vigor. Continuaremos a acompanhar o processo legislativo e daremos nota dos respetivos desenvolvimentos relevantes.