Nuevo fallo del Supremo sobre la comprobación del valor de los inmuebles

Las comprobaciones realizadas por Administración a los efectos de determinar el valor real de los inmuebles y su impacto impositivo han generado una extensa jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS), tal y como comentamos en nuestro Post | El Supremo refuerza su doctrina sobre la visita obligada del perito de la Administración a los efectos de la valoración de los inmuebles.

En relación con esta materia, el TS, en una reciente Sentencia de 24 de junio de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:2874) ha concluido, reiterando su doctrina, que la visita exterior del inmueble por el perito de la Administración incluyendo fotografías sin mayor explicación, no es suficiente para enervar la necesidad de visita interior, debiendo el perito motivar en su informe las razones que, en su caso, puedan justificar su imposibilidad o innecesaridad.

La comprobación de valores analizada por el Alto Tribunal tiene origen en una aportación no dineraria de bienes inmuebles realizada por unos comuneros que aplicaron el régimen especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores ("FEAC"). Este régimen fue denegado por la Inspección de modo que procedió a calcular la correspondiente ganancia patrimonial a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), efectuando una comprobación del valor real de los inmuebles aportados en el momento de su adquisición y transmisión.

El Tribunal Supremo recordando su doctrina previa, concluye que no cabe considerar motivada la pericial efectuada cuando la información utilizada resulta de la visita exterior del inmueble y de la documentación catastral/registral aportada, estimándose una calidad y conservación acorde con su aspecto exterior e indicándose en cuanto a la superficie de cálculo que es la reflejada en la documentación aportada.

Asimismo, el Alto Tribunal incide en que el perito no expuso ningún dato del que pudiera inferirse que el obligado tributario impidiese su entrada, ni tan siquiera es claro que solicitase su acceso al interior.

Concluye que esta forma de proceder no es razonable, ni cumple con los estándares de motivación exigidos por la jurisprudencia, sin que pueda ser subsanada por el órgano jurisdiccional. Asimismo, se hace eco de que el propio Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en la Resolución de 30 de octubre de 2023 (RG. 304/2021), y ante una praxis administrativa similar, consideró inmotivada una valoración en la que no se habían visitado el interior de los inmuebles en aplicación de la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2021 y que fue obtenida bajo la dirección letrada de Cuatrecasas. En este sentido puede comprobarse nuestro Legal Flash | El TS refuerza su doctrina sobre la visita obligada del perito de la Administración a efectos de la valoración de los inmuebles

En suma, nos encontramos con una nueva sentencia del TS que refuerza su jurisprudencia histórica sobre la comprobación del valor real de los inmuebles, poniendo coto a determinadas prácticas administrativas.