A casación la deducción de gastos de alquiler en el IRNR

En nuestro Post | No residentes y deducción de gastos de inmuebles explicábamos cómo la Audiencia Nacional, en su Sentencia de 28 de julio de 2025 (ECLI:ES:AN:2025:3630), había avalado que todos los contribuyentes residentes en terceros Estados también deben poder deducir los gastos asociados a los rendimientos de inmuebles arrendados en territorio español y sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Recordábamos que el artículo 24 de la Ley del IRNR (aprobada por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo) avala esta deducción para los contribuyentes residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo, de manera similar a la deducción que pueden realizar los contribuyentes residentes en España. Sin embargo, la Audiencia Nacional consideró que la exclusión de los contribuyentes residentes en otros terceros Estados suponía una restricción a la libre circulación de capitales protegida por el artículo 63 del TFUE, por lo que tal deducción también debía reconocerse a ellos. En el procedimiento en cuestión, a favor de una contribuyente residente en los Estados Unidos.

Ahora bien, también destacábamos lo llamativo que resultaba que en el procedimiento se hubiera obviado el único resorte legal previsto para el mantenimiento de las restricciones en las situaciones con terceros Estados: la cláusula standstill del artículo 64.1 del TFUE. Así por cuanto, aunque la diferencia de trato con el caso doméstico parece evidente, cualquier conclusión jurídica definitiva sobre la cuestión debía contemplar también la incidencia de este precepto.

Pues bien, el Tribunal Supremo, en su Auto de 15 de julio de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:7675A) ha aceptado revisar en casación la referida Sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025.

Si bien por ahora no puede considerarse que el Alto Tribunal se haya pronunciado definitivamente sobre la cuestión, sí pueden destacarse algunos aspectos particularmente interesantes de este Auto:

• La Sala de admisión considera que el recurso presenta interés casacional para la formación de jurisprudencia pues no advierte pronunciamiento previo del Tribunal Supremo sobre la cuestión, y la misma puede afectar a un gran número de situaciones.
  
  Parece más que evidente lo segundo, teniendo en cuenta el gran y creciente interés del sector inmobiliario español para los inversores extranjeros.

• La interpretación del artículo 24 de la Ley del IRNR debe realizarse en sintonía con la extensión y alcance del principio de la libre circulación de capitales reconocido en el artículo 63 TFUE. El Auto no lo menciona expresamente, pero cabe entender que el planteamiento se basa en la primacía del Derecho de la UE.
  
  
• Se cita la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 12 de octubre de 2023 (asunto C-670/21, ECLI:EU:C:2020:763), en la que la potencial restricción a la referida libertad implica el análisis particular de la cláusula standstill del artículo 64.1 del TFUE.
  
  
• La Sala de admisión finaliza su razonamiento indicando que “A tenor de lo expuesto, la aplicación de la Cláusula de Standstill constituye el eje del presente procedimiento, pues resulta esencial valorar si gravando el importe íntegro de los arrendamientos de bienes inmuebles situados en España y cuya titularidad ostenta un residente en un tercer Estado vulnera la libre circulación de capitales y si fuera así, si dicha restricción pudiera estar justificada”.
  
  De acuerdo con lo indicado antes, nos parece totalmente acertada la identificación el artículo 64.1 del TFUE como el "eje del procedimiento".
  
  
• En nuestro post ya advertíamos que, de acuerdo con el artículo 64.1 del TFUE, si la diferencia de trato con los residentes existía antes de 1994 (por ejemplo, el artículo 18 de la Ley 18/1991, de 6 de junio ya contemplaba esta prohibición de deducción para las personas físicas no residentes) y hace referencia a inversiones inmobiliarias que deban calificarse como inversión directa, la restricción que sufren los residentes en terceros Estados es compatible con el Derecho de la UE.
  
  Como es lógico, el Auto de admisión no desarrolla un análisis detallado del artículo 64.1 del TFUE, pero sí aclara que la inexistencia de la LIRNR a 31 de diciembre de 1993 (la obligación real de los no residentes se regula por entonces de forma paralela a la obligación personal de los residentes) no parece un obstáculo para el análisis.
  
  
• En la conclusión sobre la admisión, el Auto sigue un orden jurídicamente razonable: plantea como primera cuestión la posible existencia de una restricción a la libertad consagrada por el artículo 63 del TFUE, para posteriormente (en su caso) plantear su posible mantenimiento conforme a la especialidad de la cláusula standstill del artículo 64.1 o bajo el tradicional análisis del TJUE sobre justificación y proporcionalidad al que conduce el artículo 65.

Esperaremos con mucha atención al desarrollo de la cuestión por parte del Tribunal Supremo, sin descartar la posibilidad de que la misma convoque como eslabón intermedio la participación del TJUE mediante el eventual planteamiento de una cuestión prejudicial, dadas las esperables dificultades en la interpretación de un concepto del Derecho de la UE como es este de inversión directa.

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