O que muda para promotores e investidores imobiliários? Análise do Decreto-Lei n.º 108/2026 , de 29 de maio
O DL 108/2026 (Simplex Urbanístico 2.0) representa uma evolução face ao regime instaurado pelo DL 10/2024 (Simplex 1.0), sem constituir uma rutura com a filosofia então inaugurada.
Para os investidores e promotores imobiliários, este novo quadro normativo traz oportunidades, mas também responsabilidades acrescidas, na medida em que se reforça a autorresponsabilização dos técnicos e dos donos de obra.
As alterações mais relevantes podem sintetizar-se em três eixos.
Em primeiro lugar, a segurança jurídica:
- os títulos urbanísticos são mais robustos e documentados,
- o prazo de declaração de nulidade de atos de licenciamento é reduzido de 10 para 3 anos,
- o regime de transações imobiliárias exige menção expressa da existência/inexistência do título urbanístico sob pena de anulabilidade, e
- o embargo imediato por via de impugnação é eliminado.
Em segundo lugar, a celeridade processual:
- os prazos de licenciamento são reestruturados,
- o controlo sucessivo da comunicação prévia é reduzido de 10 para 1 ano.
Em terceiro lugar, a responsabilização dos intervenientes é densificada:
- os promotores e técnicos assumem maior responsabilidade pela conformidade dos projetos com as normas aplicáveis, sendo agora diferenciados os termos de responsabilidade (sobretudo no domínio da utilização).
O presente guia pretende oferecer uma leitura integrada destas alterações, sempre em comparação com o regime do Simplex 1.0, salientando os impactos práticos para quem investe no setor imobiliário em Portugal.
A nossa equipa de Imobiliário e Urbanismo está inteiramente ao dispor para esclarecer qualquer questão relacionada com a aplicação do novo regime ao seu projeto ou operação.