IVA a 6% na habitação: AT clarifica verba 2.42.1 e inversão do sujeito passivo

 No passado mês de maio, no nosso Guia Prático sobre as Medidas de Desagravamento Fiscal para o Fomento da Oferta de Habitação, analisámos o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, com destaque para a aplicação temporária da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para habitação (verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA).

Entretanto, a Autoridade Tributária divulgou dois Ofícios Circulados da Direção de Serviços do IVA: o Ofício Circulado n.º 25116, de 23 de junho de 2026, que vem clarificar o âmbito de aplicação daquela verba, e o Ofício Circulado n.º 25117, de 24 de junho de 2026, que clarifica o enquadramento da regra de inversão do sujeito passivo nos serviços de construção civil, na sequência das alterações introduzidas pelo mesmo Decreto-Lei.

Neste post apresentamos um breve resumo dos pontos mais relevantes destes Ofícios Circulados para os investidores:

Ofício Circulado n.º 25116/2026 de 23 de junho: clarifica verba 2.42.1

No Guia, alertámos que o Decreto-Lei não continha uma regra genérica sobre a data de entrada em vigor, pelo que assumimos a aplicação da regra supletiva (5.º dia após a publicação, isto é, 25.05.2026). Para a verba 2.42.1, o diploma indicava apenas que os efeitos se produziam "no trimestre seguinte à entrada em vigor" do diploma.

O Ofício Circulado 25116/2026 vem agora fixar, sem ambiguidade, que a verba 2.42.1 produz efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do Decreto-Lei, isto é, a partir de 1 de julho de 2026. Este é um esclarecimento prático importante: a data de 1 de julho de 2026 passa a ser o marco operacional a partir do qual a taxa reduzida é aplicável, ainda que, como explicamos infra e também no nosso Guia, o regime alcance retroativamente operações com exigibilidade desde 1 de janeiro de 2026.

Conforme referimos no nosso guia, a verba 2.42.1 aplica-se a empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026 (ver pág 8 do nosso Guia Prático).

O Ofício Circulado 25116/2026 vem agora densificar o conceito de “iniciativa procedimental” como correspondendo ao primeiro ato formal praticado pelo interessado junto da câmara municipal, constituindo o marco cronológico essencial para determinar a taxa aplicável. Concretiza-se em três modalidades, consoante o nível de controlo prévio da operação urbanística:

• Obras sujeitas a licenciamento: data da apresentação do pedido de licenciamento.
• Obras sujeitas a comunicação prévia: data da apresentação da comunicação prévia, desde que devidamente instruída.
• Obras isentas de controlo prévio: data da apresentação do parecer prévio (n.º 2 do artigo 7.º do RJUE) ou, nos restantes casos, da informação sobre o início dos trabalhos.

Na prática, a verba 2.42.1 só se aplica a empreitadas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026 — dois requisitos cumulativos.

O referido Ofício ilustra esta interação com exemplos esclarecedores: uma comunicação prévia apresentada a 10 de setembro de 2025 inviabiliza a verba, ainda que a faturação seja de 2026; e uma fatura de adiantamento com exigibilidade em dezembro de 2025 fica excluída, mesmo que a iniciativa procedimental seja tempestiva. A verba cessa a 31 de dezembro de 2032, pelo que faturas emitidas após essa data são tributadas à taxa normal, mesmo em empreitadas cuja iniciativa procedimental seja elegível.

Um esclarecimento novo e de elevada relevância prática diz respeito à definição da data de “utilização do imóvel” — ou seja, a data de emissão da documentação de início de utilização a partir da qual correm os prazos de:

• venda (24 meses),
• arrendamento: o primeiro contrato de arrendamento habitacional deve entrar em vigor no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação de início de utilização (RJUE), devendo o imóvel permanecer arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos após essa emissão.

Assim sendo, e segundo a AT:

• Nas obras com controlo prévio, releva a data da entrega à câmara municipal da documentação exigida no n.º 1 do artigo 62.º-A do RJUE (termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização e telas finais, se aplicável).
• Nas obras não sujeitas a controlo prévio, releva o 20.º dia após a submissão da comunicação prévia com prazo, instruída com termo de responsabilidade, salvo se for determinada vistoria.

Para os investidores, esta definição é determinante para o planeamento dos prazos de comercialização e arrendamento exigidos pela verba 2.42.1.

Para aferir os limites de “preço moderado” (EUR 660.982) e de “renda moderada” (EUR 2.300) que detalhámos no Guia, o Ofício 25116/2026 esclarece que ao valor de aquisição e ao valor de renda acrescem os bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como os serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que titulados por negócios jurídicos distintos. Na prática, isto significa que se, por exemplo, juntamente com a compra de um apartamento por EUR 650.000, forem também adquiridos, por contrato separado, móveis de cozinha feitos por medida e um sistema de ar condicionado central no valor total de EUR 20.000, o valor relevante para aferir o cumprimento do limite de preço moderado será de EUR 670.000 — excedendo assim o limite legal e impossibilitando a aplicação da taxa reduzida de IVA à empreitada.

Nota sobre o Ofício 25117: O Ofício 25117/2026 vem clarificar o conceito de serviços de construção civil para efeitos da regra de inversão do sujeito passivo. Em particular, distingue entre: (i) serviços de construção civil sujeitos a inversão — como o fabrico e montagem de cozinhas por medida, roupeiros embutidos ou sistemas de ar condicionado central (AVAC), quando integrados de forma permanente no imóvel; e (ii) transmissões de bens com montagem acessória que não constituem serviços de construção civil — como o fornecimento e colocação de eletrodomésticos (máquinas de lavar, frigoríficos, fogões, fornos) que não exijam obras de adaptação. No segundo caso, o fornecedor deve liquidar IVA normalmente, não se aplicando a regra de inversão. Contudo, esta exclusão da inversão não prejudica a relevância desses bens para efeitos do cálculo do limite de preço moderado: conforme previsto no Ofício 25116, os bens móveis e equipamentos que fiquem ligados ao imóvel com carácter de permanência acrescem ao valor de aquisição para efeitos de aferir o cumprimento do limite de EUR 660.982. Assim, o exemplo dado mantém-se válido: tanto os móveis de cozinha como o ar condicionado central devem somar-se ao preço do apartamento, podendo levar à ultrapassagem do limite e à inaplicabilidade da taxa reduzida.

Conforme referido no Ofício Circulado 25116/2026:

• quando o imóvel não seja afeto ao destino declarado no título aquisitivo no prazo de seis meses a contar da data da aquisição; ou
• não seja destinado exclusivamente ao mesmo fim nos 12 meses posteriores à afetação,

aplica-se um agravamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) na esfera do adquirente, sem qualquer implicação na taxa de IVA aplicada.

Ou seja, o incumprimento das condições de afetação a habitação permanente pelo adquirente não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA nem dá lugar à obrigação de regularização do IVA pelo sujeito passivo (promotor).

O Ofício 25116/2026 esclarece que, em compropriedade, comunhão ou coarrendamento, os limites de preço ou de renda se referem sempre ao valor global da aquisição ou do contrato, não sendo permitida a repartição proporcional pelos vários intervenientes.

Mais: a verba só é aplicável quando todos os adquirentes destinem o imóvel a habitação permanente. Se, no título aquisitivo, apenas um dos comproprietários declarar a afetação a habitação própria e permanente, a verba 2.42.1 deixa de ser aplicável à totalidade da empreitada, havendo lugar a regularização do imposto a favor do Estado. Em contrapartida, se todos declararem a afetação a habitação própria e permanente, mas apenas um deles alterar o domicílio fiscal, a verba mantém-se aplicável na íntegra, repercutindo-se o incumprimento apenas na esfera do IMT do comproprietário em falta.

O Ofício 25116/2026 admite expressamente, pela primeira vez, que o requisito de exclusividade habitacional se considera preenchido quando o arrendatário seja uma pessoa coletiva, desde que, cumulativamente: (i) o imóvel se destine, de forma expressa no contrato, à habitação permanente de pessoas singulares devidamente identificadas (por exemplo, colaboradores ou gerentes), estando vedada qualquer exploração comercial, industrial ou de prestação de serviços; e (ii) a utilização efetiva coincida exclusivamente com essa finalidade. Trata-se de um esclarecimento com impacto direto em estruturas de arrendamento institucional e em soluções de alojamento para colaboradores.

Para imóveis em propriedade horizontal (ou com andares de utilização independente sem constituição de propriedade horizontal), já tínhamos antecipado no nosso Guia Prático a aplicação proporcional da taxa reduzida. O Ofício fornece agora a fórmula concreta de cálculo.

A fórmula consiste no rácio entre (i) a soma da área bruta de construção e da área excedente à de implantação das frações que cumprem as condições, e (ii) a mesma soma relativa à totalidade das frações, ambas determinadas nos termos do artigo 40.º do Código do IMI.

O Ofício 25116/2026 confirma que, tratando-se de serviços de construção civil em regime de empreitada prestados a um sujeito passivo, se aplica a regra de inversão do sujeito passivo (autoliquidação), cabendo ao adquirente liquidar o IVA à taxa reduzida sobre o valor da empreitada. O Ofício Circulado n.º 25117/2026, de 24 de junho, vem posteriormente densificar o enquadramento jurídico-tributário desta regra, clarificando o conceito de serviços de construção civil, os requisitos de aplicação e as situações em que coexistem prestações de serviços de natureza distinta (ver análise detalhada infra). Quanto à regularização a favor do Estado em caso de incumprimento, o Ofício 25116 detalha a mecânica declarativa — distinguindo as situações que se regularizam na declaração periódica (campo 41 do quadro 06) das que exigem substituição da declaração periódica (campos 3 e 4 do quadro 06), apresentando um quadro-resumo dos factos determinantes e respetivas datas. O prazo de regularização é de 4 anos, nos termos do n.º 1 do artigo 94.º do Código do IVA.

Por fim, e em complemento ao que referíamos no nosso Guia sobre a aplicação retroativa mediante opção conjunta, o Ofício 25116/2026 distingue dois regimes transitórios:

• Adquirentes que realizem exclusivamente operações sem direito à dedução, com exigibilidade a partir de 1 de janeiro de 2026: a aplicação da taxa reduzida depende de opção conjunta do prestador e do adquirente, mediante emissão de nota(s) de crédito pelo prestador (apenas com o valor do IVA) contendo a menção "IVA-Autoliquidação – Verba 2.42" e os correspondentes lançamentos declarativos por ambas as partes.
• Adquirentes com direito à dedução (total ou parcial), relativamente a empreitadas com exigibilidade entre 1 de janeiro e 30 de junho de 2026: a regularização da diferença pode ser efetuada sem dependência de opção conjunta, através da inscrição no campo 40 da declaração periódica de julho de 2026 ou do 3.º trimestre de 2026 (ou período seguinte).

Esta distinção é particularmente relevante para investidores que já tenham contratado empreitadas no primeiro semestre de 2026 e pretendam capturar a taxa reduzida.

Por sua vez, o Ofício Circulado n.º 25117/2026, de 24 de junho complementa o Ofício 25116 ao clarificar o enquadramento jurídico-tributário da regra de inversão do sujeito passivo nos serviços de construção civil, na sequência das alterações introduzidas à alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. Destacamos os pontos mais relevantes:

A regra de inversão do sujeito passivo nas operações de construção civil passa a abranger duas situações distintas:

(i)           adquirentes que pratiquem operações que confiram direito à dedução total ou parcial do IVA; e

(ii)          adquirentes que apenas pratiquem operações isentas (sem direito à dedução), quando sejam adquirentes de empreitadas de construção ou reabilitação previstas na verba 2.42 — conforme já referíamos no nosso Guia Prático.

Para efeitos da aplicação da regra de inversão, são qualificados como serviços de construção civil apenas aqueles prestados por entidades legalmente habilitadas — pessoas singulares ou coletivas titulares de alvará ou certificado de empreiteiro emitido nos termos da Lei n.º 41/2015, de 3 de junho. Sujeitos passivos que não sejam detentores de alvará ou certificado de empreiteiro, ainda que realizem serviços próprios do setor da construção, não aplicam a regra de inversão.

Os serviços de instalação ou montagem de bens constituem serviços de construção civil sempre que, atendendo à substância económica da operação, o objeto principal do contrato seja a realização de uma obra, e os bens sejam integrados de forma permanente no imóvel. O Ofício fornece exemplos concretos de situações em que há inversão:

·         Painéis solares fotovoltaicos ou sistemas de energia eólica, com integração nas infraestruturas do imóvel;

·         Infraestruturas de telecomunicações (ITED), porteiros eletrónicos e videoporteiros integrados permanentemente;

·         Sistemas de climatização (AVAC), caldeiras ou bombas de calor integrados estrutural e permanentemente;

·         Elevadores, monta-cargas ou plataformas elevatórias com fixação estrutural permanente;

·         Cozinhas, casas de banho, portas interiores ou mobiliário por medida (como roupeiros embutidos), desde que integrados e fixados de forma permanente.

Em contrapartida, o Ofício 25117/2026 esclarece que não constitui serviço de construção civil (e, portanto, não há inversão do sujeito passivo) quando esteja em causa a mera transmissão de bens acompanhada de serviços acessórios de montagem, designadamente quando estes não impliquem a realização de qualquer obra nem assumam carácter preponderante. São exemplos expressamente indicados:

·         Eletrodomésticos: fornecimento e colocação em funcionamento de aparelhos (por exemplo, máquinas de lavar, frigoríficos, fogões ou fornos) que não exijam obras de adaptação;

·         Mobiliário não estruturante: fornecimento e montagem de móveis que, embora possam ser aparafusados à parede por questões de segurança ou estabilidade, mantenham a sua natureza móvel e não passem a fazer parte integrante ou estruturante do imóvel.

As alterações à alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA produzem efeitos a partir de 1 de julho de 2026. Contudo, havendo opção conjunta do prestador e do adquirente, a regra de inversão pode ser aplicada desde 1 de janeiro de 2026 às situações abrangidas pela verba 2.42. Em tal caso, o prestador deve proceder à retificação das faturas emitidas para aplicar a regra de inversão, seguindo os esclarecimentos do Ofício 25116.

Em síntese: os Ofícios Circulados n.ºs 25116 e 25117/2026 não alteram o regime substantivo que descrevemos no nosso Guia, mas acrescentam esclarecimentos operacionais com impacto prático direto para investidores. O Ofício 25116 clarifica as condições de aplicação da taxa reduzida de IVA (verba 2.42.1), enquanto o Ofício 25117 densifica a delimitação dos serviços de construção civil para efeitos da regra de inversão do sujeito passivo.

Com base nos esclarecimentos dos Ofícios Circulados, identificamos as seguintes recomendações práticas:

1.    Confirmar a data da iniciativa procedimental junto da câmara municipal (pedido de licenciamento, comunicação prévia ou informação de início de trabalhos) e conservar documentação que comprove que esta ocorreu entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.

2.    Assegurar que os limites de preço (EUR 660.982) e de renda (EUR 2.300/mês) são respeitados, incluindo no cálculo o valor de bens móveis, equipamentos ou serviços de valorização ligados ao imóvel com carácter de permanência, ainda que titulados por contratos separados.

3.    Em imóveis de uso misto ou em propriedade horizontal, aplicar a fórmula de proporcionalidade com base na área bruta de construção e área excedente à de implantação das frações elegíveis, preparando antecipadamente o cálculo do rácio para efeitos de autoliquidação.

4.    Verificar se os empreiteiros contratados são titulares de alvará ou certificado emitido nos termos da Lei n.º 41/2015, condição essencial para a aplicação da regra de inversão do sujeito passivo. A consulta pode ser efetuada no portal do IMPIC.

5.    Distinguir, nas faturas de fornecedores, os serviços de construção civil sujeitos a inversão (fabrico e montagem de cozinhas por medida, AVAC, elevadores, painéis solares integrados) das meras transmissões de bens com montagem acessória (eletrodomésticos, mobiliário não estruturante), que devem ser faturadas com IVA liquidado pelo prestador.

6.    Para empreitadas com exigibilidade entre 1 de janeiro e 30 de junho de 2026, avaliar a opção de regularização retroativa: (i) adquirentes sem direito à dedução necessitam de opção conjunta com o prestador e emissão de notas de crédito; (ii) adquirentes com direito à dedução podem regularizar a diferença na declaração de julho de 2026 ou do 3.º trimestre, sem necessidade de opção conjunta.

7.    Monitorizar o prazo de regularização de 4 anos previsto no artigo 94.º do Código do IVA, bem como a vigência da verba 2.42.1 até 31 de dezembro de 2032 — faturas emitidas após esta data são tributadas à taxa normal, mesmo em empreitadas cuja iniciativa procedimental seja elegível.

1.    Prazos: Planear a comercialização de modo que a venda seja concretizada no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização (RJUE).

2.    Garantir que o título aquisitivo inclui: (i) a menção expressa à aplicação da taxa prevista na verba 2.42.1; e (ii) a declaração de destino a habitação própria e permanente por todos os adquirentes (em caso de compropriedade, todos devem declarar essa afetação para que a verba se mantenha aplicável à totalidade da empreitada).

3.    Informar os adquirentes de que o incumprimento da obrigação de afetação a habitação própria e permanente (não alteração do domicílio fiscal no prazo de 6 meses ou não afetação exclusiva nos 12 meses seguintes) tem consequências na esfera do IMT do adquirente, mas não afeta a taxa de IVA aplicada à empreitada.

1.    Prazos: Assegurar que o primeiro contrato de arrendamento habitacional entra em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação de início de utilização (RJUE).

2.    Prazos: Garantir que o imóvel permanece arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos após a emissão da documentação de início de utilização.

3.    Comunicar os contratos de arrendamento à AT nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo e assegurar que não é convencionada a possibilidade de subarrendamento por valor superior a EUR 2.300.

4.    Nos contratos de arrendamento celebrados com pessoas coletivas, assegurar que: (i) o imóvel se destina, de forma expressa no contrato, à habitação permanente de pessoas singulares identificadas (colaboradores, gerentes); (ii) está vedada qualquer exploração comercial, industrial ou de prestação de serviços; e (iii) a utilização efetiva coincide exclusivamente com a finalidade habitacional.

Próximos desenvolvimentos: Continuaremos a acompanhar a regulamentação complementar, designadamente as portarias relativas aos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) e ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).