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Contexto e objetivos da alteração do Regime Jurídico de HCC
A Portaria n.º 265/2025/1, publicada a 11 de julho de 2025, introduz a terceira alteração à Portaria n.º 65/2019, de 19 de fevereiro, que regula o regime de habitação de custos controlados (HCC).
Esta atualização surge na sequência das últimas alterações já promovidas pela Portaria n.º 69-B/2024, de 23 de fevereiro (Ver o nosso Legal Flash Regulamentação Arrendamento Acessível e Habitação Custos Controlados, de 28.02.2024) e visa responder à necessidade de ajustamento dos parâmetros de cálculo do Custo de Promoção (CP) de HCC, face ao aumento dos custos de construção, do valor dos terrenos e das exigências energéticas, com especial enfoque nas áreas de reabilitação urbana e nos procedimentos de contratação pública.
Principais Alterações Introduzidas:
A tabela abaixo apresenta, de forma comparativa, as principais alterações introduzidas pela Portaria n.º 265/2025/1, de 11 de julho, à Portaria n.º 65/2019, de 19 de fevereiro, na redação que lhe foi dada pela Portaria n.º 69-B/2024, de 23 de fevereiro:
| Portaria n.º 65/2019, com últimas alterações introduzidas pela Portaria n.º 69-B/2024 | Alterações introduzidas pela Portaria n.º 265/2025/1 de 11 de julho |
Fórmula de cálculo do Custo de Promoção (CP) | CP = CS * 1,30 * CR * CO + VT * CT
VT = (CL * 270 - 230) * CA / 100
CS: custo de referência por m²
CR: coeficiente regional (1 continente, 1,20 regiões autónomas)
CO: coeficiente operacional (1 a 1,12)
VT: valor do terreno
CT: coeficiente titularidade do terreno (1 ou 0-0,8 em direito de superfície)
CL: coeficiente de localização
CA: coeficiente de atualização do valor do terreno | Mantém a mesma fórmula base, mas com as seguintes alterações:
CS: majorado em 10% quando a obra decorra em áreas de reabilitação urbana (ARU)
CO: passa a variar entre 1 e 1,20 (antes, máximo de 1,12)
CL: passa a ter um valor mínimo de 1 |
Majoração do CP para empreitadas públicas | Não previsto | Novo artigo 8.º-A: O CP pode ser majorado até 20% no caso de habitações de custos controlados cuja empreitada tenha sido ou venha a ser adjudicada ao abrigo do n.º 6 do artigo 70.º do Código dos Contratos Públicos (situação de exclusão de todas as propostas por preço superior ao preço base e adjudicação excecional). A nova majoração até 20% do CP visa garantir a viabilidade de projetos públicos em situações excecionais de mercado, permitindo a adjudicação mesmo quando todas as propostas ultrapassam o preço base. |
Âmbito de aplicação temporal | Aplicável a processos de certificação apresentados após a entrada em vigor da Portaria n.º 69-B/2024 (24/02/2024) | Aplicável a processos de certificação apresentados após a entrada em vigor da Portaria n.º 265/2025/1 (12/07/2025), bem como a processos anteriormente certificados cuja empreitada tenha sido ou venha a ser adjudicada ao abrigo do n.º 6 do artigo 70.º do CCP Assim a majoração do CP do novo artigo 8.ºA pode ser aplicada a processos já certificados, desde que a adjudicação da empreitada ocorra nos termos excecionais previstos no CCP. |
Assim, passamos a resumir as alterações agora introduzidas:
- Majoração do Custo de Referência (CS) em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU):
O custo de referência por metro quadrado (CS) passa a ser majorado em 10% quando a obra decorra em ARU, refletindo o acréscimo de custos nestas zonas. - Aumento do Limite do Coeficiente Operacional (CO):
O coeficiente operacional (CO), que pode ser fixado pelo IHRU, I.P., passa a ter um limite máximo de 1,20 (anteriormente 1,12), permitindo maior flexibilidade para acomodar custos reais de promoção. - Majoração do Custo de Promoção (CP) em Contratos de Empreitada Pública:
Introduz-se a possibilidade de majoração até 20% do CP para empreitadas de HCC adjudicadas ao abrigo do n.º 6 do artigo 70.º do Código dos Contratos Públicos (CCP), aplicável a situações em que todas as propostas apresentadas em concurso público excedam o preço base devido à evolução dos custos. - Âmbito de Aplicação das Novas Regras:
As alterações aplicam-se a processos de certificação apresentados após a entrada em vigor da Portaria n.º 265/2025/1 (ou seja 12.07.2025), bem como a processos já certificados cuja empreitada tenha sido ou venha a ser adjudicada ao abrigo do n.º 6 do artigo 70.º do CCP.
Aspetos do Regime HCC mantidos inalterados
- Fórmula Base do Custo de Promoção (CP):
Mantém-se a estrutura da fórmula:
CP = CS * 1,30 * CR * CO + VT * CT
VT = (CL * 270 - 230) * CA / 100
(com as majorações agora previstas para ARU e contratos públicos excecionais).
- Atualização do Custo de Referência (CS):
O CS continua a ser atualizado mensalmente com base no índice de custo de construção de habitação nova (INE)
- Coeficiente Regional (CR):
Mantém-se: 1 para o continente, 1,20 para Madeira e Açores.
- Coeficiente de Localização (CL) e de Atualização (CA):
CL definido pelo artigo 42.º do CIMI (valor mínimo de 1); CA corresponde ao Índice de Preços da Habitação para Portugal (INE).
- Regras de Certificação e Benefícios Fiscais:
Mantém-se a necessidade de certificação pelo IHRU, I.P. para efeitos de aplicação da taxa reduzida de IVA e demais benefícios fiscais.
- Limites Máximos de Área Bruta por Tipologia:
Os limites máximos de área bruta por tipologia (T0 a T5) definidos na Portaria n.º 69-B/2024 permanecem em vigor.
- Regras para Arrendamento Acessível:
HCC destinadas a arrendamento continuam sujeitas aos preços máximos de renda estabelecidos pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, e respetiva certificação.
Para mais detalhes sobre o regime jurídico de HCC, ver o nosso anterior Legal Flash Legal Flash Regulamentação Arrendamento Acessível e Habitação Custos Controlados, de 28.02.2024.
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