Alterações ao Regime de Habitação de Custos Controlados

A Portaria n.º 265/2025/1, publicada a 11 de julho de 2025, introduz a terceira alteração à Portaria n.º 65/2019, de 19 de fevereiro, que regula o regime de habitação de custos controlados (HCC).

Esta atualização surge na sequência das últimas alterações já promovidas pela Portaria n.º 69-B/2024, de 23 de fevereiro (Ver o nosso Legal Flash Regulamentação Arrendamento Acessível e Habitação Custos Controlados, de 28.02.2024) e visa responder à necessidade de ajustamento dos parâmetros de cálculo do Custo de Promoção (CP) de HCC, face ao aumento dos custos de construção, do valor dos terrenos e das exigências energéticas, com especial enfoque nas áreas de reabilitação urbana e nos procedimentos de contratação pública.

A tabela abaixo apresenta, de forma comparativa, as principais alterações introduzidas pela Portaria n.º 265/2025/1, de 11 de julho, à Portaria n.º 65/2019, de 19 de fevereiro, na redação que lhe foi dada pela Portaria n.º 69-B/2024, de 23 de fevereiro:

Assim, passamos a resumir as alterações agora introduzidas:

• Majoração do Custo de Referência (CS) em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU):
  O custo de referência por metro quadrado (CS) passa a ser majorado em 10% quando a obra decorra em ARU, refletindo o acréscimo de custos nestas zonas.
• Aumento do Limite do Coeficiente Operacional (CO):
  O coeficiente operacional (CO), que pode ser fixado pelo IHRU, I.P., passa a ter um limite máximo de 1,20 (anteriormente 1,12), permitindo maior flexibilidade para acomodar custos reais de promoção.
• Majoração do Custo de Promoção (CP) em Contratos de Empreitada Pública:
  Introduz-se a possibilidade de majoração até 20% do CP para empreitadas de HCC adjudicadas ao abrigo do n.º 6 do artigo 70.º do Código dos Contratos Públicos (CCP), aplicável a situações em que todas as propostas apresentadas em concurso público excedam o preço base devido à evolução dos custos.
• Âmbito de Aplicação das Novas Regras:
  As alterações aplicam-se a processos de certificação apresentados após a entrada em vigor da Portaria n.º 265/2025/1 (ou seja 12.07.2025), bem como a processos já certificados cuja empreitada tenha sido ou venha a ser adjudicada ao abrigo do n.º 6 do artigo 70.º do CCP.

• Fórmula Base do Custo de Promoção (CP):
  Mantém-se a estrutura da fórmula:
  CP = CS * 1,30 * CR * CO + VT * CT
  VT = (CL * 270 - 230) * CA / 100
  (com as majorações agora previstas para ARU e contratos públicos excecionais).

• Atualização do Custo de Referência (CS):
  O CS continua a ser atualizado mensalmente com base no índice de custo de construção de habitação nova (INE)

• Coeficiente Regional (CR):
  Mantém-se: 1 para o continente, 1,20 para Madeira e Açores.

• Coeficiente de Localização (CL) e de Atualização (CA):
  CL definido pelo artigo 42.º do CIMI (valor mínimo de 1); CA corresponde ao Índice de Preços da Habitação para Portugal (INE).

• Regras de Certificação e Benefícios Fiscais:
  Mantém-se a necessidade de certificação pelo IHRU, I.P. para efeitos de aplicação da taxa reduzida de IVA e demais benefícios fiscais.

• Limites Máximos de Área Bruta por Tipologia:
  Os limites máximos de área bruta por tipologia (T0 a T5) definidos na Portaria n.º 69-B/2024 permanecem em vigor.

• Regras para Arrendamento Acessível:
  HCC destinadas a arrendamento continuam sujeitas aos preços máximos de renda estabelecidos pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, e respetiva certificação.

Para mais detalhes sobre o regime jurídico de HCC, ver o nosso anterior Legal Flash Legal Flash Regulamentação Arrendamento Acessível e Habitação Custos Controlados, de 28.02.2024.