IVA na reabilitação urbana: AT esclarece efeitos da Lei n.º 48/2026

A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) divulgou o Ofício-Circulado n.º 25121/2026, de 25 de setembro, com instruções aos serviços sobre a aplicação da Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, que procedeu à interpretação autêntica da verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA, com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2009. Como analisámos no nosso post anterior, IVA na reabilitação urbana: dispensa de aprovação de ORU, a lei afastou a exigência de Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada para aplicar a taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de reabilitação urbana.

O Ofício-Circulado concretiza agora o alcance prático desta alteração para promotores imobiliários, construtoras e investidores, mas introduz um requisito que merece especial atenção: a ARU não caducada.

A AT confirma que não pode ser exigida a aprovação de uma ORU como condição específica para a aplicação da taxa reduzida e que, ainda que exista ORU, a taxa reduzida não pode ser recusada apenas por falta de conformidade da empreitada com as opções de reabilitação nela definidas.

Contudo, a AT articula a verba 2.23 com o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU): nos termos do artigo 14.º do RJRU, a delimitação de uma ARU aprovada sem a ORU caduca se, no prazo de três anos, não for aprovada a correspondente ORU. Assim, para a AT, beneficiam da taxa reduzida as empreitadas realizadas em ARU legalmente delimitada para a qual, na data em que o IVA seja exigível:

• tenha sido aprovada a competente ORU; ou
• não tendo sido aprovada ORU, a delimitação da ARU tenha ocorrido há menos de três anos.

Na prática, o requisito decisivo passa a ser a vigência da delimitação da ARU à data da exigibilidade do IVA. Para empreitadas realizadas em ARU delimitadas há mais de três anos sem ORU aprovada, a AT poderá continuar a recusar a taxa reduzida, agora com fundamento na caducidade da ARU. Será relevante avaliar se este entendimento é compatível com o texto da lei interpretativa, que se refere apenas a ARU "delimitadas nos termos legais", "independentemente da aprovação de uma ORU".

Mantém-se, em qualquer caso, a verificação dos demais pressupostos: a existência de uma empreitada e a localização do imóvel ou espaço público numa ARU legalmente delimitada e não caducada. Deixa de ser exigível a documentação destinada a demonstrar a existência de ORU, o enquadramento da empreitada numa ORU ou a conformidade com as respetivas opções de reabilitação.

A redação interpretada vigorou entre 1 de janeiro de 2009 e 6 de outubro de 2023, mas continua a aplicar-se às operações abrangidas pelo regime transitório do n.º 9 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023 ("Mais Habitação") — pedidos de licenciamento, comunicação prévia ou informação prévia submetidos antes de 7 de outubro de 2023, ou posteriormente ao abrigo de informação prévia favorável em vigor —, ainda que o IVA se torne exigível depois daquela data. A estas operações aplica-se integralmente a interpretação da Lei n.º 48/2026.

Operações com exigibilidade a partir de 18 de agosto de 2026

Nas operações abrangidas pelo regime transitório da Lei n.º 56/2023, não deve ser exigida ORU aprovada nem a conformidade da empreitada com a ORU. As operações sujeitas à redação atualmente vigente da verba 2.23 seguem os respetivos requisitos próprios.

Operações com exigibilidade até 17 de agosto de 2026

A AT sublinha que a retroatividade não reabre, por si só, os prazos de reclamação, revisão, impugnação ou regularização já decorridos. O meio de correção deve ser aferido caso a caso, à luz do Código do IVA, da Lei Geral Tributária (LGT) e do Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT).

Procedimentos inspetivos em curso

Nos procedimentos de inspeção tributária em curso, não devem ser propostas nem efetuadas correções baseadas exclusivamente na inexistência de ORU ou na falta de conformidade da empreitada com uma ORU. Se a proposta de correção tiver outros fundamentos, a AT avaliará se são autónomos e suficientes, o que inclui, previsivelmente, a eventual caducidade da ARU.

Liquidações adicionais de IVA

A AT distingue entre atos consolidados na ordem jurídica e atos com reclamação graciosa, revisão oficiosa, recurso hierárquico ou outro procedimento pendente. Nos procedimentos pendentes, quando o único fundamento da correção tenha sido a falta de ORU, esse fundamento não pode ser mantido.

Regularização do IVA

• IVA liquidado à taxa normal a adquirentes sem direito à dedução: o prestador deve emitir nota de crédito pela diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida, com os elementos do n.º 6 do artigo 36.º do CIVA, ficando a regularização a seu favor condicionada à prova do reembolso ao adquirente (n.º 5 do artigo 78.º do CIVA), nos termos do Ofício-Circulado n.º 25120/2026, de 28 de julho.
• IVA autoliquidado pelo adquirente (inversão do sujeito passivo) com direito à dedução: a correção pode ser feita pelo próprio destinatário, no prazo de quatro anos aplicável ao erro de direito.

Revisão oficiosa

Ponto especialmente relevante: embora considere que a sua atuação anterior se apoiava na jurisprudência uniformizadora do Supremo Tribunal Administrativo (acórdão de 26 de março de 2025, proc. n.º 12/24.9BALSB), a AT reconhece que, face aos efeitos da lei interpretativa, existe erro imputável aos serviços para efeitos do n.º 1 do artigo 78.º da LGT, suscetível de fundamentar pedido de revisão oficiosa. As reclamações graciosas fundadas na Lei n.º 48/2026 serão convoladas em revisão oficiosa (n.º 2 do artigo 52.º do CPPT).

O deferimento não é automático: será verificada a tempestividade do pedido e serão indeferidos os pedidos em que a liquidação assente em fundamentos autónomos distintos da inexistência de ORU.

A data de delimitação da ARU e respetiva vigência, bem como a eventual aprovação de ORU à data da exigibilidade do IVA de cada operação.

• O enquadramento das operações no regime transitório da Lei n.º 56/2023.
• O estado de procedimentos inspetivos e liquidações adicionais, e a existência de fundamentos de correção autónomos.
• Os prazos de regularização, revisão oficiosa e impugnação, bem como a via procedimental mais adequada.
• A articulação entre prestadores e adquirentes na emissão de notas de crédito e prova de reembolso.

O Ofício-Circulado n.º 25121/2026 confirma o impacto favorável da Lei n.º 48/2026 e abre a via da revisão oficiosa, mas a exigência de ARU não caducada poderá limitar o seu alcance em muitas situações. Recomenda-se uma análise casuística das operações, procedimentos e liquidações afetadas, para definir a estratégia mais adequada à recuperação do IVA e à defesa dos direitos dos contribuintes.