Alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa

A Assembleia Municipal de Lisboa aprovou, em 2 de dezembro de 2025, a segunda alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), entretanto já publicada em Diário da República, através do Aviso n.º 29926-A/2025/25, de 5 de dezembro. Esta revisão alinha o regime municipal com as alterações nacionais introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro (Ver o nosso Post Alterações ao Regime do Alojamento Local), e reforça os instrumentos de gestão local, com novas regras de delimitação territorial, autorização excecional, transmissibilidade do registo e mecanismos de suspensão/reativação em áreas de contenção. 

A alteração entra em vigor a 06.12.2025, ou seja, no dia seguinte à publicação do supra referido Aviso em Diário da República.

Estas alterações ao RMAL aplicam-se aos procedimentos em curso nessa data, salvaguardando, contudo, os atos já praticados anteriormente no âmbito de pedidos de autorização excecional e de controlo prévio que visem a exploração de imóvel no regime de Alojamento Local (AL).

Há ainda uma regra transitória específica: a nova limitação de autorização de novos registos relativa a imóveis adquiridos em hasta pública realizada pelo Município, por freguesia ou por entidade do sector empresarial local no âmbito do Município de Lisboa apenas se aplica a aquisições posteriores à entrada em vigor. 

O modelo de regulação das áreas de contenção passa a prever três escalas mais granulares:

• concelho,
• freguesia e
• bairro

com monitorização mensal dos rácios entre estabelecimentos de AL e fogos de habitação permanente (FHP), com base em dados do INE.

São assim criadas:

• Áreas de contenção absoluta, quando o rácio de AL/FHP é igual ou superior a 10%. Esta classificação pode ocorrer ao nível do concelho, da freguesia ou do bairro. Atualmente são identificadas as seguintes freguesias: Santa Maria Maior (66,9%), Misericórdia (43,8%), Santo António (25,1%), São Vicente (16,1%), Arroios (13,5%) e Estrela (10,8%).
• Áreas de contenção relativa, quando o rácio é igual ou superior a 5% e inferior a 10% (ao nível da freguesia ou do bairro, com salvaguarda de não duplicação se a freguesia já estiver em contenção).

Estas áreas constam do anexo IV ao RMAL e são reavaliadas de dois em dois anos, sem prejuízo de atualização pela Câmara à luz da supra referida monitorização mensal.

Em áreas de contenção absoluta e relativa, regra geral não são admitidos novos registos.

Contudo, a Câmara Municipal de Lisboa pode autorizar, a título excecional, novos registos nessas áreas de contenção quando:

• Digam respeito a operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos; e
• Sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuídas no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação.

Para além destes casos, em áreas de contenção relativa, podem ainda ser excecionalmente autorizados novos registos, caso:

• Se refiram à modalidade de «quarto» em fração autónoma ou parte de prédio urbano de tipologia T2 ou superior que seja a residência permanente do locador e seu domicílio fiscal há mais de três anos, tendo por limite máximo:

            i) No caso de tipologia T2, uma unidade de AL, na modalidade «quarto»;

            ii) No caso de tipologia superior a T2, duas unidades de AL, na modalidade «quarto».

Em qualquer caso, não são admitidos novos registos se o imóvel:

• Teve contrato de arrendamento habitacional nos últimos cinco anos (salvo quando o novo registo é requerido pelo próprio arrendatário); ou
• Foi adquirido em hasta pública realizada pelo Município, pela freguesia ou por entidade do setor empresarial local no âmbito do Município de Lisboa, se a aquisição ocorreu após a entrada em vigor da alteração.

As autorizações excecionais são concedidas com prazos limitados:

• cinco anos, não renováveis enquanto se mantiver a classificação de contenção;
• um ano, renovável por períodos sucessivos, no caso da modalidade “quarto”, desde que se mantenham os requisitos (residência/domicílio fiscal e limites quantitativos).

Embora, a nível nacional, o Decreto-Lei n.º 76/2024 tenha afastado a regra da intransmissibilidade que tinha sido prevista no Programa Mais Habitação, o RMAL de Lisboa introduz, para áreas de contenção (absoluta e relativa), uma limitação relevante: a limitação da transmissão do registo nas modalidades “moradia” e “apartamento”, prevendo que a transmissão do registo determina, sem prejuízo das exceções legalmente previstas no RJEEAL, a caducidade do mesmo.

Em termos práticos, isto significa que, em zonas de contenção, operações de transmissão da titularidade do registo podem implicar a caducidade, com impacto direto no valor de ativos e na estruturação de transações. Esta solução municipal concretiza a faculdade, que vínhamos sinalizando no Post, de os municípios condicionarem a transmissibilidade em áreas de pressão.

O RMAL de Lisboa cria um instrumento de “ponte” para reconversão temporária em habitação: o titular do registo pode suspender a exploração de AL até cinco anos, mediante mera comunicação e comprovação do contrato (ou contrato-promessa) de arrendamento habitacional do imóvel.

Findo o período, o titular pode pedir o levantamento da suspensão para retomar o AL “em termos análogos” ao registo suspenso.

É, contudo, importante ressalvar o seguinte: a reativação fica dependente do rácio atualizado – ou seja, se a área se mantiver em contenção, o pedido só será deferido quando o rácio deixar de justificar contenção, seguindo ordem de entrada numa lista de espera.

A alteração reafirma a disciplina de condomínio já consolidada a nível nacional através do Decreto-Lei n.º 76/2024, prevendo que a assembleia de condóminos possa requerer ao Presidente da Câmara o cancelamento do registo com base em perturbação reiterada que afete o direito ao descanso por ruído incomodativo, desde que apresente deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem. O Município reforça ainda a fiscalização e a articulação com autoridades administrativas e policiais e exige que o número de registo seja identificado em plataformas e anúncios.

No plano do uso, fica explicitado que não são admitidos usos complementares (comércio, serviços, restauração e bebidas) em estabelecimentos de AL, salvo as exceções previstas no regime nacional.

• Registos existentes mantêm-se válidos e sem prazo de validade, nos termos do regime nacional que desenvolvemos no nosso Post.
• Em áreas de contenção, a regra municipal de caducidade por transmissão nas modalidades “moradia” e “apartamento” afeta a possibilidade de transmitir o registo: é um impacto essencialmente “na circulação” do ativo/registo, não na validade atual.
• A nova inelegibilidade para novos registos em imóveis com arrendamento habitacional nos últimos cinco anos não afeta, por si só, registos já emitidos; opera, sim, como barreira a novos registos.
• Quem pretenda reconverter temporariamente para arrendamento habitacional pode beneficiar da suspensão até cinco anos do registo de AL, mas a retoma da exploração de AL em área de contenção dependerá da evolução do rácio.
• Para titulares e investidores, três eixos tornam-se críticos em Lisboa:

            (i)       o mapeamento fino das áreas de contenção ao nível de freguesia e bairro, acompanhando             as atualizações publicadas pelo Município;

            (ii)      o planeamento de transações tendo presente a caducidade por transmissão em “moradia”             e  “apartamento” nas áreas de contenção;

            iii)     a avaliação de alternativas de autorização excecional, nomeadamente via reabilitação             qualificada.